从本案看不动产物权的善意取得
导读：
张某与陈某原系夫妻，2001年6月协议离婚。双方约定将登记于陈某名下的房屋一栋归张某所有，但未办理房屋所有权变更登记手续。2002年5月，李某与陈某签订了买卖该房屋的合同，并办理了房屋所有权的变更登记手续。张某得知后，以陈某、李某二人为被告向法院起诉，要求二被告返还该房屋。
法院在审理该案的过程中，产生了三种不同意见。一种意见认为，依据原告张某与被告陈某的离婚协议，原告张某系讼争房屋的所有权人，被告陈某无权处分诉争房屋，故其与被告李某签订的房屋买卖合同无效。第二种意见认为，房屋所有权证上登记的权利人是陈某，陈某有权转让该房屋。第三种意见认为，该讼争房屋应确认为原告张某所有，陈某处分该房屋系无权处分，但由于李某购买房屋时是善意的，李某可以基于不动产物权的善意取得制度获得该房屋的所有权。张某可依不当得利或侵权行为请求陈某承担责任。
笔者倾向第三种意见。不动产物权的善意取得是指在登记权利与真实权利不一致的情况下，物权受让人信赖登记并通过交易行为从物权让与人处取得物权的制度。该制度是一种建立在登记的公信力基础上的制度。一般说来，物权的变动应当是在事实上和形式上都是真实的才会产生效力，但由于不动产物权变动以“登记”为公信的标准，即使事实上已经变动(例如进行了买卖)，但形式上没有采取公示的方法(没进行产权登记)，仍然不发生物权变动之效力;反之，如果形式上已经履行了变动手续(如已登记)，但事实上并未变动(如当事人之间并无真正让与的意思)，仍然发生变动的效力。设立不动产物权善意取得制度，目的就在于保护善意的不动产物权受让人的合法交易权益，从而保证不动产交易流转的安全性，维持交易的持续性。要形成不动产物权善意取得必须具备以下条件：
(1)登记权利与真实权利不一致，即登记错误。登记错误意味着登记权利与真实权利存在偏差。从法律意义上讲，虽然物权让与人是登记物权人，但其不享有真正的物权，系无权处分人。
(2)物权受让人必须基于交易行为取得物权。首先，物权受让人必须取得物权，即通过到不动产登记机关进行登记取得不动产物权。其次，物权受让人必须通过交易行为取得物权。这里的交易行为应理解为法律行为，即当事人实施以不动产物权变动为目的的意思表示。该种交易行为还应为合法有效的有偿行为。对于无偿的交易行为，笔者认为不能构成不动产物权善意取得的交易行为。因为在无偿交易行为情况下，物权受让人从登记权利人获得物权并没有付出对等的代价，却给真实权利人带来了损害，有违等价有偿原则，从道义上讲也是不公平的。另外，交易行为的主体必须在人格及利益归属方面互相独立，否则也不能认定为交易行为。
(3)物权受让人为善意。这种善意是一种推定的善意、客观的善意，区别于动产善意取得中的主观善意，即只要物权受让人相信登记机关所作的物权登记是一种真实的权利便构成善意。如果物权受让人明知道不动产登记显示出来的物权与客观不符，存在权利瑕疵，便不能构成善意。但这方面的举证责任应由否定物权受让人为善意的一方承担举证责任。对登记的物权表示怀疑，但最终仍然进行了不动产物权变动的交易，是否构成善意?笔者认为应构成善意。因为不动产登记是登记机关代表国家实施的确定不动产物权的行为，具有国家信誉的强大保证，物权受让人即使有怀疑，但仍进行了交易，意味着其对登记的信赖，故应构成善意。
具备了上述构成要件，不动产物权善意取得就能产生一定的法律后果，主要表现在以下几方面：(1)物权受让人取得物权成为真正的物权人，而真实权利人也因此丧失了自己的物权人法律地位。物权受让人取得物权后就能产生一定的物权关系，包括不动产所有权、用益物权和担保物权等。(2)真实物权人因为不动产物权善意取得而丧失了物权，只能行使债权请求权，请求给自己利益带来损害之人承担相应的法律责任。例如，可依不当得利请求物权让与人返还财产，或依侵权行为请求物权让与人赔偿损失。另外，如果登记机关对不动产登记错误存在过错，真实权利人也可请求登记机关承担赔偿责任。
就本案而言，笔者认为，李某基于对《房屋所有权证》的信任而与陈某订立房屋买卖合同并办理了所有权变更登记手续，是符合不动产物权善意取得构成要件的，李某应当取得讼争房屋的所有权。原告张某不得主张两被告之间的房屋买卖无效，也无权请求被告李某返还房屋，而只得依不当得利请求权或侵权行为请求权请求被告陈某承担责任。
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