让“空中楼阁”起到担保作用
导读：
期房按揭贷款业务是现在商业银行零售业务竞争的重要市场，并已成为推动房地产市场快速发展的重要因素。
在一阵阵有关“废除商品房预售制度”的讨论声中，前段时间发生在上海的“倒楼事件”，再一次引发了公众对此种销售方式合理性的热议。商业银行应该正视的是，期房和现房抵押相比，就像“空中楼阁”一样，担保效力相对较弱，所引发的法律纠纷也最为常见，而由于期房按揭贷款业务风险的隐蔽性、滞后性，很多银行在争抢市场份额的同时，却放松了风险控制。
与现房抵押区别显著
本文中提到的期房，是指购房人与商品房开发商签订《商品房预售合同》，购买的自商品房开发商取得《商品房预售许可证》开始至取得房地产产权大证为止这一期间之内所出售的商品房。期房抵押是期房按揭贷款业务的核心和基础，由于设定抵押时，抵押标的物尚未建成，相比传统的抵押，其风险更大，需要我们从多角度进行审视。
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第47条规定：“以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。”该司法解释确认了预售商品房抵押的效力，保障了抵押权人的合法权益，成为目前期房抵押的重要法律依据。
而《物权法》则规定了预告登记制度，该法第20条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后未经预告登记的权利人同意处分该不动产的，不发生物权效力。”预告登记制度赋予了债权请求权以物权的对抗效力，对于保护银行债权实现具有重要意义。
然而，期房抵押与传统抵押法律关系相比较，区别还是十分显著的。
第一，法律关系的主体不同。传统抵押关系中，只存在两个法律关系主体，即抵押权人和抵押人。而期房抵押要涉及三方当事人，即购房人、开发商与银行，其中购房人与开发商之间的房屋买卖关系是期房抵押贷款产生的基础关系，期房抵押是从属法律关系。
第二，标的物风险责任承担不同。在传统抵押关系中，抵押物风险由抵押人承担。而期房抵押中，标的物在交付给购房人以前，风险不由抵押人和抵押权人承担，而是由房地产开发商承担，如在工程验收、竣工前期房产遭到毁坏，开发商应将所得交给购房人处理，抵押人与抵押权人对抵押期房的灭失、毁损不承担责任。
第三，设立抵押产生的法律效力不同。建成房屋抵押是抵押人为担保债务的履行，将房屋作为抵押标的物抵押给债权人，并办理抵押登记手续，债权人对抵押房产享有抵押权，其在主张债权时，享有的房产处置权为一种物权。而期房设定抵押之时，作为抵押物的房屋尚在建造之中，抵押人对其预购商品房还不能享有所有权，只是一种对未来可以取得房屋的期待权。房屋尚未建成并办理权属证书前，银行只能请求购房人或开发商偿还贷款，不能对房产实施处置，即期房抵押中的抵押并不产生物权效力。
第四，抵押登记的效力不同。抵押物登记是产生有效抵押权的必要条件。抵押合同中的“抵押权”仅具有债权层面上的期待权，不具有物权层面上的抵押权，只有进行抵押物登记，使债权层面的期待权转化为物权层面的抵押权，才享有对抗第三人优先受偿的法律效力。
期房抵押登记属预告登记，实质是债权人以合同形式约束债务人，使其承担将来将建成房屋作为抵押标的物的义务，因此预告登记使债权层面上的期待权具有了物权的效力，除具有对抗第三人的效力外，其它特征与债权无异。
面临更多法律风险
一般而言，我们都认为房屋抵押是一项安全系数较高的担保方式，但是由于上述与现房抵押在法律性质上存在的若干区别，银行一旦接受了贷款人提供的期房抵押物，也就不可避免地要面临伴随其而来的相关法律风险。
首先，提供担保房屋建设过程中可能面临的风险。
房屋不能按时交付使用。房地产业属于高风险性行业，还要受到国家房地产宏观调控等一系列因素的影响，一旦房地产商延期竣工、迟延交付甚至于因破产停业无法交付，作为抵押标的物的期房不一定能成为现房，存在抵押物灭失的风险。
房屋权属证件无法按期办理。此种情况主要存在两种可能性，进而导致期房抵押证书无法及时换成他项权证书，期房抵押无法变成现房抵押。一是开发商的原因，主要有土地使用手续不合法、未支付全部的土地使用权出让金、 违规开发建设、所售房屋设定的在建工程抵押尚未注销等原因;二是买受人的原因，主要有买受人拒绝办理房屋所有权登记，买受人无力缴纳大笔税费等原因。
其次，贷款偿还过程中存在的风险。
借款人无法按期偿还按揭贷款的风险。一旦出现这种情况，因房产尚属于期房，贷款银行无法通过变卖、处置房产来获得受偿，即便另行设置了房地产开发商对按揭贷款的连带担保，但这也是人的担保而不是物的担保，银行在此情况下所承担的风险仍然高于物权抵押。
借款人无法按期偿还其他债务导致法院查封房产的风险。当购房人是被执行人时，其预购的房屋尽管已经办理了预购商品房预告登记和期房抵押登记手续，法院仍然可以对该房屋进行查封。因房屋尚未办理正式的抵押登记，债权人对该在建房屋不具备优先于他人债权受偿的权利。
第三，抵押登记程序中面临的风险。
期房抵押登记的法律性质是预告登记，并不等同于房屋抵押登记。预告登记是一种必须在不动产登记簿上登记的担保手段，它提前限制债务人违背其义务对不动产进行处分的权限。进行了预告登记的请求权，对后来发生的与该项请求权内容相同的不动产物权的处分行为，具有对抗的效力;但是，期房抵押的预告登记并不直接产生抵押权，在正式的抵押登记未能成立前，债权人没有请求实现抵押权的权利，其只能通过债的请求权来实现目的，具有时效性，该登记仅具临时保障功能，在符合相应条件后若未及时办理不动产登记，超过法定期限，其登记效力归于消灭。故对于房屋已建成，债务人取得产权证书，而债务人与债权人并没有办理新的现房抵押登记后，债权银行的抵押权有可能丧失。
应更加注意贷后管理
期房抵押由于在设立抵押时，抵押物并不存在，因此使银行的贷款安全不得不面临相应风险。银行在对这一贷款进行审查和管理时，除了应加强对借款人的购房真实性及还款能力的审查、加强房屋抵押担保的细节审查等常规防范手段之外，还应特别注意加强在贷后环节的管理。
期房抵押登记以后，银行要时刻关注楼盘的竣工、销售、交付和办理产权证书的情况。对因开发商原因导致购房人不能按期办理产权证书的，银行应根据合同约定要求开发商承担阶段性担保责任;对于购房人怠于办理产权证书的，银行应依据合同约定的“提高利率或者宣布贷款提前到期”等手段督促购房人及时办理产权证书，并及时将《期房抵押证明》转化为《他项权利证书》。
此外，在贷款发放后，贷款管理部门应当定期或不定期地对借款人执行借款合同情况、资信情况、收入情况、抵押物现状等方面进行跟踪调查和检查，对发生还款异样的，要及时与客户加强联系，调查了解真实的原因，特别是对于同一楼盘或同一个房地产公司发生大面积拖欠贷款本息情况时，必须及时进行“假按揭”排查，并根据排查情况及时采取应对措施。
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