谁动了我的不动产
导读:
【案情】
甲、乙两人达成租赁房屋协议,由乙承租甲的房屋两年。在承租期间内,乙经甲的同意后,又将房屋转租于丙使用(丙不知道房屋系甲所有),后丙擅自对承租房屋做了大规模装修,改变了房屋的基本格局。甲遂向法院起诉乙、丙,请求解除与乙的房屋租赁关系,并请求丙搬出房屋,赔偿因此给自己造成的损失。
【分歧】
案件经法院审理后,形成了两种观点。一种观点认为,在甲、乙之间的法律关系中,乙违反租赁协议在先,甲有权解除与乙的租赁关系;由于丙在与乙的交易关系中完全是善意的,且与甲之间不存在任何法律关系,甲请求丙搬出房屋、赔偿由此造成的损失没有任何法律依据。另一种观点认为,在甲、乙之间,有一个明确的房屋租赁协议,由于乙违反了协议,甲基于合同的相对性,行使解除与乙的租赁关系的权利自不待言;同时,在甲、丙之间,由于丙侵犯了甲的房屋所有权,甲有权基于所有权权能请求丙搬出房屋,并赔偿丙擅自装修对甲房屋造成的损害。
【评析】
法院经过审理,最终采纳了第二种观点,这也是笔者同意的观点。很明显,本案件是一起房屋租赁关系纠纷,同时涉及转租问题。本案中,乙虽经甲的允许,将房屋转租于丙,由于后来丙擅自装修房屋,改变了房屋的基本格局,乙已经对甲违反了合同义务,甲基于合同的相对性,自然可以行使请求解除与乙之间的租赁关系。关键是甲是否有权请求丙立即搬出房屋并赔偿损失这一争议焦点。表面上,甲、丙之间不存在任何法律权利义务关系,且丙在该个案中并不知道自己承租的房屋是甲所有。尽管擅自装修了房屋,也理应对乙承担违约责任,那么基于合同相对性理论,甲是无权请求丙搬出房屋的。
实际上,支持这种观点的人忽视了一个更重要的理论背景:甲在该个案中才是真正的房屋所有人,拥有该不动产的真正权利,该争议法律关系最终的利益归宿应归结到该房屋所有权之上,那么甲才是最终权利的归宿。甲与丙这一次承租人之间没有合同关系,自然没有合同权利义务。但甲可以以所有权受到损害为基础请求丙对其造成的损害进行赔偿,这也正是物权法的要义所在。
依据物权法公示公信原则,丙抗辩在承租时自己是善意的,并不知道承租房屋是甲所有,也不应受到甲所有权的约束没有任何法律依据,不足以阻碍甲行使自己的物权所有权;乙、丙之间的违约侵权关系也不足以破除甲、丙之间的物权损害赔偿关系。据此,甲完全有权请求解除与乙的房屋租赁关系,丙作为次承租人,其行使权利的基础自然不复存在,应该履行搬出房屋的义务,并赔偿由于自己的装修行为造成甲房屋所有权损害的责任。
法条链接:
《中华人民共和国合同法》第二百一十九条:承租人未按照约定的方法或租赁物的性质使用租赁物,致使租赁物受到损失的,出租人可以解除合同或者要求赔偿损失。
《中国华人民共和国物权法》第四条:国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受到法律保护,任何单位和个人不得侵犯。
《中华人民共和国物权法》第三十七条:侵害物权,造成权利人损害的,权利人可以请求损害赔偿,也可以请求承担其他民事责任。
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引用法条
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