新政下购房：先办按揭再签合同 以房养房买二套
导读：
在当下的政策环境下，如何能够根据自己的财力、居住需要而理性买房?能否吸收他人的经验、调动自身的智慧判断睿智购房?新一轮房贷的一刀切，在抑制投资性需求的同时，也可能把一些真实的自住需求挡在了门外。本文将通过购房者的亲身经历，带你理清当下买房的时机。
买三环以内的二手房
小夫妻俩手头共有13万元。想用仅有的13万元买套房子，当时他们想到了两个方案：一次性到位买个100平方米以上的三房，总价大概需要60万元，首付两成就是12万元，如果买了，就意味着手头的钱需要全部花在买房上。
另一个方案就是买个便宜实惠的七八十平方米左右的两房作为过渡房，总价大概在30万元，首付两成就是6万元，剩下的钱可以装修，即使首付三成，自己也能交齐9万元，这样一来，小夫妻俩的生活就轻松很多。
专家支招
楼市新政下，专家建议刚性需求者最好是购买三环以内的二手房，生活配套齐全。郑州2000年以后的房子价格普遍都在4000元/平方米上下浮动，而且整个市场的放盘量也很大，客户选择性很强，而且付款压力也较小。
先办按揭再签合同
苏先生最近投资了一套约60平方米的小两房，单价5800元/平方米，总价在348000元。他交了1万元的定金签了认购书，之后又让交首付款。让他疑惑的是，为何交了首付却只拿了张收据。开发商说先到银行申请按揭，等批了过几天再回售楼处签购房合同。
他几年前曾买过一套二手房，是先签合同再去贷款的。难道二手房和新房流程有差别?他去咨询了另外一家楼盘的情况，售楼员告诉他，一般情况他们是先付两万元定金，一个星期后签合同交首付款，然后拿着合同复印件和首付款发票去银行办理按揭。那先办按揭后签合同，这样的程序银行认可么?带着这样的疑问，他又找到了一位从事地产业的朋友小刘，小刘告诉他说，“其实只要开发商信用好就没有大问题。现在有的开发商就是先交定金签了认购书后，交齐资料去银行办理按揭，然后再签合同网上备案，最后等着银行放款。办按揭只是说先查询信用系统、购房证明、收入证明等手续，真正办理完是在签完合同之后。否则如果你无法贷款，签了合同就必须得违约了。”
原来，现在银行对资料审查都比较严格，一旦有偏差很可能贷不到款。因为楼盘都有自己指定银行合作，个别开发商就针对一些投资型客户或者资料有点复杂的客户，建议先去办按揭申请。申请人连同要求备齐的各种资料一起报送银行，信贷人员对客户书面资料进行初审，然后逐级上报审批，审批通过后出具银行贷款承诺书，之后方正式签订购房合同。对于这样的做法，有的银行也就默认了。因为是二套房，资料审批严格，而苏先生也就同意了开发商的做法。
专家支招
现阶段买房需要关注几个特别的问题。签订《认购书》，要约定清楚在什么条件下可以退定金，例如贷款审批未能通过时可否退定金等。必要时可提前看看《商品房买卖合同》及《补充合同》条款，对合同中不同意的条款及时提出，防止日后签订合同时处于被动状态。另外，开发商的特别承诺要写进合同，如赠送花园、广告宣传、样板间宣传、车位配备及出租出售、物业管理费用等优惠措施，以保障日后实现这些权益。
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