不动产登记的法律性质
导读：
核心内容：我国现行的不动产物权变动模式是2007年10月1日起施行的《中华人民共和国物权法》规定所确立的。不动产登记是指权利人申请国家的专门职能部门将有关不动产物权的事项记载于不动产登记簿。在本文中，法律快车的小编将为您介绍我国不动产登记的法律性质，希望能对您有所帮助。
《物权法》第9条第1款对不动产物权作了原则性规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”根据本条规定，不动产物权登记是不动产物权的法定公示手段，是不动产物权设立、变更、转让和消灭的生效要件，是不动产物权依法获得承认和保护的依据，在没有法律另有规定的情况下，我国对基于法律行为发生的不动产物权变动采纳形式主义(登记要件)的模式。我国的模式属于形式主义中的哪种，则需要进行一定的判断。
《物权法》第14条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”与第9条的规定形成呼应。
第15条规定：“第三人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。”该处的“合同”虽没有明确是债权合同还是物权合同(合意)。但普遍认为本处仅指债权意义上的合同。在这样的认知上，第15条规定就是物权变动与其基础关系或者原因关系的区分原则。以发生物权变动为目的的基础关系，主要由合同完成，它属于债权法律关系范畴，成立以及生效依据合同法判断。这样的理解亦符合物权法定的原则，因为只有债权合同才能根据当事人的意思自治约定相应的权利义务，物权是不能通过当事人约定来创设种类、变更法定内容的。由此可以看出，我国的《物权法》只是将债权与物权区分开来，但并没有承认物权行为(物权合意)。以买卖合同为例，在交易的当事人之间要产生通过合同行为的物权变动的法律效果，需要同时满足以下条件：第一，当事人之间存在成立且生效的债权合同;第二，当事人要采用登记的法定公示方法。物权变动中没有物权行为的参与。因此，我国不动产物权变动行为既不是德国的物权形式主义，也不是瑞士的折衷主义，而是奥地利的债权形式主义。
不动产登记是指权利人申请国家的专门职能部门将有关不动产物权的事项记载于不动产登记簿。对于不动产登记的性质，我国学界一直存在不同观点。新中国成立之初，由于受到苏联法制的影响，私法公法化的意识比较重，将不动产登记视作国家对私人权利的管理手段。直到《物权法》颁布前，关于不动产登记的内容基本通过属于经济法的《土地管理法》和《城市房地产管理法》等法律及行政部门颁发的规范性文件来调整，在真正私法意义的民法领域几乎没有提及。许多学者也将不动产登记归为公法中的行政行为，体现的是国家对不动产物权关系的干预，目的在于明晰各种不动产物权，依法保护物权人的合法权益。也有学者通过逆推来确定登记的性质，认为如果对登记机关的错误可以提起行政诉讼，那么该登记为行政行为。也有学者认为登记不是性质行为，不属公法范畴，而是私法上的程序性行为。
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引用法条
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