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    物权优先效力有哪些例外情形

      核心提示:物权优先效力有哪些例外情形?物权的优先效力,亦称物权的优先权,在我们日常的民事案件中就会经常用到物权优先效力。随着社会经济的发展,物权和债权出现了相互融合的趋势,两者之间的界限不再那么明显,原因是社会上“动态”利益的重要性日益显现,相应地国家对“动态”利益的保护也越来越强。于是物权的优先效力也就出现越来越多的例外情况,这些情况主要表现在四个方面:

      一、“买卖不破租赁”制度

      《合同法》第229条规定:“租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。”即先设立的承租人的租赁权优先于租赁物受让人的所有权,这是由于租赁物被法律赋予了物权的对抗效力(即所谓的“租赁物的物权化”)。依此规则,在承租期间,出租人要转让房屋的应通知承租人并告知买受人,买受人买房后应承继出卖人的出租人地位,租赁合同继续存在而不受买卖合同的影响。

      租赁合同根据其法律性质而言是一个债权契约,因而承租人因此而获得的占有、使用租赁物的权利只是一种事实上的权利而非物权,但其在与获得房屋所有权的有物权的买受人相对抗时,却可以比物权优先,获得“不破”的效果,这不得不说是物权优先效力的一种例外。

      二、预告登记制度

      我国《物权法》第20条规定:“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效。”根据该条规定,预告登记是指为保全一项请求权而进行的不动产登记,该项请求权所要达到的目的是在为将来发生不动产物权变动。这种变动是不动产登记的特殊类型。它所登记的,不是不动产物权,而是目的在于将来发生不动产物权变动的请求权。

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