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    《物权法》对房产抵押的突破

      核心内容:对于已经抵押的房地产的转让,《担保法》规定了应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况,否则转让行为无效。在本文中,法律快车的小编将为您介绍《物权法》对《担保法》的一些突破,希望能对您有所帮助。

      较之《担保法》,《物权法》作出的一些新的规定使抵押的规定更为完善。其中在房地产抵押相关的主要有以下几个方面:

      一、房地产抵押合同未经权属登记不影响合同的效力。

      《担保法》对房地产抵押合同效力的规定是:“抵押合同自登记之日起生效”。这一规定的主要问题是没有正确区分抵押权的效力和合同的效力。在实践中,确实有少数抵押人在签订抵押合同以后违背诚实信用的原则,不愿意配合债权人进行房地产抵押登记。如有的金融机构在与抵押人签订了抵押合同后,在权属登记之前先行发放贷款,造成一些抵押人不愿意进行抵押登记;也有的抵押人是在申请抵押权登记后、登记机构核准该项登记前,要求登记机关终止抵押登记。如认定合同未生效,债权人就难以获得法律上的救济,很容易蒙受经济损失。

      二、转让设有抵押权的房地产,不再要求告知受让人。

      对于已经抵押的房地产的转让,《担保法》规定了应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况,否则转让行为无效。作出这样的规定是为了避免损害抵押权人或受让人的权益。但是常见的问题是:房地产开发企业在将土地使用权或在建工程抵押以后,仍然要进行销售。在销售时,“通知抵押权人”开发企业一般都能做到,抵押权人大多也会同意,否则开发企业就难以偿还贷款,但一旦告知受让人转让物已经抵押,大部分的购房人会因此而却步。因而,许多开发企业在销售时并没有将已抵押的事实告知受让人。由于不告知会产生转让行为无效的结果。因此很容易产生对合同的效力乃至登记机构为受让人办理转移登记的合法性的争议,给当事人及权属登记机构埋下了纠纷的隐患。

      《物权法》没有规定转让设有抵押权的房地产要告知受让人,将“通知抵押权人”也改成了更为明确的应当“经抵押权人同意”,还增加了虽然未经抵押权人同意,但只要“受让人代为清偿债务消灭抵押权”,这一转移也属合法之列(因为设定抵押权的目的,本来就是为了担保债的履行)。大大减少了产生纠纷的隐患。

      由于登记簿的公示作用,这一规定并不会损害受让人的利益。相反,由于减少了对合同的效力的争议,更有利于保护受让人的权益。

      三、要求抵押权人在主债权的诉讼时效期间行使抵押权。

       抵押权作为物权,并不因主债权的消灭时效完成而消灭。但是,如果让抵押权长期不能得以行使,显然对抵押当事人各方均有损害。以往,为解决这一问题,最高人民法院在《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》中规定:“担保物权所担保的债权的诉讼时效结束后,担保权人爱诉讼时效结束后的两年内行使担保物权的,人民法院应当予以支持”,其中蕴涵了在诉讼时效结束后再过两年就不予保护的意向。

      梁慧星稿的《中国物权法草案建议稿》借鉴了德国立法的规定(抵押权经过一定的时间,经公示催告程序以后,可宣布为无效),曾建议规定抵押权因除斥期间届满而消灭。这一建议虽未被完全采纳,但是《物权法》规定了“抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权;未行使的,人民法院不予保护”。

      但是对于登记机构来说,《物权法》的这一规定并不是除斥期间,即便人民法院不予保护,登记机关也不能据此来注销该项抵押权。主债权诉讼时效期间届满后,即使人民法院不予保护,抵押人处分该房地产时扔然会受到抵押权人的制约。客观上造成了人民法院不予保护而登记机构予以保护的尴尬局面。因此,彻底的方法应当时如梁彗星稿所建议的那样,规定抵押权的除斥期间,在实体上消灭抵押权。

      四、杜绝了因房地产抵押引起的房、地权利主体不一致的问题。

      房、地权利主体不一致的我问题既损害当事人的利益,也使登记机关很难处理。《物权法》的两项规定杜绝了因房地产抵押而引起的房、地权利主体不一致的问题。

      (1)除了明确房、地应当一并抵押外,还规定了“抵押人未依照前款规定一并抵押的,未抵押的财产视为一并抵押”。即完全排斥了抵押当事人在这一问题上的意思自治。

      (2)对已抵押土地新增的建筑物的处分,《担保法》的规定是“可以依法将该土地新增的房屋与抵押物一同拍卖”而《物权法》则将《担保法》中的“可以”改为“应当”(“抵押土地上新增的建筑物应当与建设用地使用权一并处分”),使之更为严密。

      五、最高额抵押权设立前已经存在的债权,可以转入最高额抵押担保的债权范围。

      最高额抵押是在最高债权限度内,对一定期间内连续发生的债权作担保。这一期间应由当事人自行约定,《担保法》并没有限制将已经发生的债权排除在外。但由于《担保法》没有直接地明确规定,有些当事人或权属登记机构对最高额抵押权设立前已经存在的债权是否可转入最高额抵押担保的范围就有些疑虑。《物权法》作出了“最高额抵押权设立前已经存在的债权,经当事人同意,可以转入最高额抵押担保的债权范围”的规定,应是彻底地消除了这一疑虑。

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