深度解读《无锡市房屋登记条例》

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深度解读《无锡市房屋登记条例》

法律快车官方整理更新时间： 2019-11-09 02:04:01 人浏览

导读：

小区汽车库(位)到底属于全体业主还是开发商?如何遏制一房两卖行为将于2010年1月1日起正式施行的《无锡市房屋登记条例》，不仅将对这些热点问题进行法律规定，而且引入房屋登记簿概念等，成为无锡登记制度的重大变革。这部条例与广大市民有着怎样紧密的联系?记者近日采

　　小区汽车库(位)到底属于全体业主还是开发商?如何遏制"一房两卖"行为……将于2010年1月1日起正式施行的《无锡市房屋登记条例》，不仅将对这些热点问题进行法律规定，而且引入房屋登记簿概念等，成为无锡登记制度的重大变革。

　　这部条例与广大市民有着怎样紧密的联系?记者近日采访了无锡市房产管理局产权监理处有关人士。

　　解读一小区汽车库(位)究竟权属谁家

　　小区汽车库(位)的权属问题一直以来都是众人关注的焦点。因为法律上始终没有对其进行明确定义，加上各方观点争论不一，使得这个问题悬而未决。在无锡，因小区汽车库(位)引发纠纷的案例也是层出不穷。

　　小区停车位到底是谁的?

　　2007年10月1日实施的《物权法》规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”但遇到具体问题时，这个框架性的规定仍然难于操作。

　　产监处有关人士介绍说，根据《无锡市房屋登记条例》规定，只有符合下列四个条件的汽车库(位)产权属于建设单位所有：满足规划配置汽车库(位)比例;满足居住区公建配套标准;汽车库(位)建筑面积没有计入公用建筑面积分摊;不属于人防工程。其他情况的汽车库(位)则依法属于全体业主共有。

　　业主在签订汽车库(位)购房合同时，应注意查看开发商是否已取得汽车库(位)初始登记证。初始登记证是开发商取得汽车库(位)的有效凭证。

　　汽车库(位)首先转让给小区业主

　　如果小区停车位登记为全体业主共有，那么只在汽车库(位)和相对应房屋的登记簿上予以记载，不再另外发放《房屋所有权初始登记证》。

　　如果小区停车位登记为建设单位所有，开发商就可以将停车库(位)进行流通交易，即可出售、赠与或者出租给业主。业主如果购买了汽车库(位)，在对应房屋的权属证书上就会有相关的注记。

　　需要注意的是，汽车库(位)的权属与房屋是相关联的，也就是说，要获得小区汽车库(位)的所有权，你首先必须是这个小区的业主。只有满足了这个先提条件，才可能拥有对汽车库(位)的处分权。

　　“当业主在小区内拥有两套(包括两套)以上房屋时，可以转让汽车库(位)给同一小区的业主;如果转让一套附有汽车库(位)的房子时，不再拥有小区业主的身份了，这个时候，汽车库(位)也应当和房屋一同转让。”

　　解读二房屋登记簿――房产的“身份证”

　　房屋的产权和基本信息究竟以何为主，在《无锡市房屋登记条例》正式实施后，“房屋登记簿”将成为房屋移交手续办理中为其定性正名的“身份证”。

　　“记载的时间点作为生效的基准点”

　　房屋登记簿采用电子介质形式，主要记载房屋信息、所有权信息、抵押权信息(包括在建工程抵押权)、地役权信息、预告登记、异议登记、查封、备案信息等信息。其中，房屋信息就是记录房屋的基本情况，包括房屋坐落、面积、结构等;所有权信息主要是产权人的情况记录;如果有抵押还会有抵押权信息等。

　　也就是说，房屋登记簿是房屋物权变动的公示载体，也是物权依法得到承认和保护的基本根据，只有经过了“记载于登记簿”这一过程，物权才发生效力，而记载的那个时间点就是物权生效的基准点。

　　“法律效力高于现有的房产证”

　　过去，房屋权属证书是物权的唯一合法凭证，今后，具有统一性、权威性和持久性的登记簿，将成为房屋物权的另一个重要法律凭证，并且，“登记簿”的法律效力要高于产权证。

　　“房屋登记簿”具体细化为百余项有关房屋的内容，能切实保护房屋所有权人的合法权益。只有在建好“房屋登记簿”后，房产主管部门才会根据记载，向申请人填写并发放“房屋权属证书”(主要包括房屋所有权证、房屋他项权证等)。

　　值得注意的是，市民手中现有的房产证只是房屋登记簿的表现形式，一旦发生涉及房产纠纷或是房产证上的内容与登记簿的内容有出入，以登记簿为准。

　　所以，房屋登记簿才是房屋真正的“身份证”，市民一定改变以往的重产权证、轻“登记簿”的观念，在房产登记交易过程中，要查询房屋登记状况。

　　“不用担心资料丢损或被篡改”

　　“既然房屋登记簿是电子的，是否会存在电子房屋登记簿被任意更改的可能呢?”针对市民提出的疑问，有关人士表示，首先房屋登记簿采取异地备份，防止资料丢损的情况出现。其次，根据有关规定，只有房屋权利人、利害关系人才可申请房屋登记簿的更正登记。如果申请更正的事项涉及第三人房屋权利的，还应当征得第三人同意。如果登记机构审核认定房屋登记簿记载没有错误，是不予以更正的，并会书面通知申请人。

　　今年3月使用新版房产证后，取消了房产证上关于抵押的相关注释，这也使得不少市民必须前来查询登记簿上相关信息。“比如假房产证，市民如果光凭自己观察很难看出来，但如果查询登记簿上有关信息的话，一查就能查出来。而且能直接查看清晰度高的扫描件，方便快捷。”

　　解读三登记形式

　　商品房二手房都可预告登记

　　市民在购买期房向银行抵押贷款时，因无法办理房屋产权证，致使银行抵押权不能通过登记得到保障。而经过预告登记的商品房可以办理商品房抵押的预告登记，从而保障银行的抵押权。预告登记后，没有权利人书面同意处分该房屋的，房屋登记机构不予登记。

　　预告登记同样也适用于二手房。“比如在二手房交易时，出售方急需用钱需要买方先付款，但仍需要在房屋中居住一段时间，房产暂不能过户，此时预告登记的作用就体现得很明显。”产监处有关人士介绍说，预告登记就意味着卖方在登记有效期内无法再将房屋卖给第三人，买房付款后也就没有后顾之忧了，这进一步保障了购买二手房客户的利益和权益。

　　异议登记：异议抗辩的合法权利

　　利害关系人认为房屋登记簿记载有误，但房屋登记簿记载的权利人不同意更正的情况下，利害关系人可以申请异议登记。在此期间，房屋权利人是无法处分房屋申请登记的。

　　产监处工作人员告诉记者，他们经常会收到一些市民寄来的信件，多是因遗产继承、离异等情况引发不动产纠纷，希望房管部门能够冻结有关房屋的产权。“其实这些信件不具有任何法律效力，房管部门也不可能仅凭这些信件就冻结房屋权利人的处分权。”

　　因此如果对房屋登记有异议的利害关系人可以通过申请异议登记的形式暂时防止权利人处分房产，异议登记以后15天内当事人必须向法院起诉，否则按照《物权法》的规定异议登记将失效。为充分保障异议登记申请人的权利，《条例》规定当事人向法院起诉后3天内要告知登记机构，实际上将异议登记的最长有效期限放宽到了18天。

　　解读四其他关注焦点

　　集体土地纳入登记条例

　　为体现城乡管理一体化理念，条例将集体土地也纳入房屋登记范围。

　　目前，无锡市仍有部分集体土地上的房屋未进行登记，产监处有关人士说，这是因为有的百姓认为这些房屋是自住的，是否登记并不重要;或者觉得登记程序复杂，没必要自寻麻烦。但事实上，如果不进行登记，房屋权利人的合法权益无法得到保障，也容易产生纠纷矛盾。

　　集体土地上的房屋特别适用规定：单位申请房屋所有权初始登记、转移登记的，必须提交房屋所在地村民委员会出具的，经村民会议或村民代表会议同意的证明材料;申请转移登记的，应提交集体土地所有者同意的证明材料。

　　村民申请住房所有权初始登记的，必须提交属于本地村民的证明;转移登记的，受认人应提交属于居民所在地村民的证明以及经房屋所在地村委会、乡镇人民政府、集体土地所有者的同意证明。

　　历史遗留房屋如何登记

　　房屋建造年代太久远，文件材料缺失怎么办理登记?针对群众反映比较强烈的，因无法全面提供相关文件材料而不能办理房屋权属登记、领取房产证的情况，条例规定：当事人可凭土地证和房屋权属来源证明，向房屋登记机构申请办理产权登记。

　　2005年发布的《无锡市城市房屋权属登记管理办法》曾规定，历史遗留问题主要是指建成年限超过20年的房屋。新条例重新明确了时间节点，将国土和集土的历史遗留问题时间点分别确定为《中华人民共和国城市规划法》、国务院《村庄和集镇规划建设管理条例》实施前，使操作更明朗化。

　　证书遗失灭失可通过网站刊登新条例首次新增网站刊登遗失声明、作废公告这一形式，为市民节省了时间成本和经济成本。

　　按照以往规定，房屋权属证书、房屋登记证明如遗失、灭失、注销，必须要到当地主要报纸进行刊登，明年元旦之后，除报纸媒体外，市民还可到指定的房产网站刊登声明、公告。

　　“申请补发的，先到档案馆填写遗失查档申请书，再凭申请书到指定网站进行刊登，凭网站提供的打印证明和相关材料到房管部门申请补发。刊登公告的，由登记工作机构将批准后的公告交给当事人，当事人到指定网站刊登。”产监处工作人员表示，一般当天就能完成网站刊登手续。 (记者/蒋荣)

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