2007年4月10日，由中国物业管理协会主办的“《物权法》与物业管理专题座谈会”在北京召开。建设部总经济师、中国物业管理协会会长谢家瑾，全国人大法工委民法室处长段京连，中国物业管理协会副会长徐俊达，建设部住宅与房地产业司物业处处长王玉平，中国物业管理协会秘书长陈伟和在京的10多位知名专家学者、法律工作者、业主代表及物业管理企业负责人出席了座谈会。

会议就《物权法》出台对物业管理的影响进行了深入的分析和探讨，与会人员从不同角度、不同立场解读了《物权法》中有关物业管理的内容。本刊“特别报道”栏目对此次座谈会与会人员的精彩观点进行提炼摘编，以飨读者，希望对业内人士学习贯彻《物权法》有所帮助。

《物权法》与《物业管理条例》的异同

全国人大法工委民法室处长 段京连：

《物权法》出台引起了物业管理行业的普遍关注，我想对《物权法》的立法精神和出台背景作一介绍。在国外，很少通过民法对物业管理进行规范，但考虑到中国国情以及我国现阶段物业管理纠纷较多的情况，还是把物业管理内容写进了《物权法》。

建设部和国家法制局研究颁布的《物业管理条例》给《物权法》的制定提供了很多借鉴和参考，我们也根据实际情况增加了一些新的内容。如《物权法》第6章有关“建筑物区分所有权”的内容就和《物业管理条例》区别较大，《物业管理条例》属于操作层面的法规，侧重于规范具体的操作办法，而《物权法》则从民事方面比较全面地规定了业主的权利和义务。总体上说，《物业管理条例》和《物权法》的精神是一致的。从10月1日《物权法》开始正式实施起，作为上位法的《物权法》与《物业管理条例》存在差异的地方，应该以《物权法》为准。

落实《物权法》，建立一套有力的纠纷解决机制

北京市高级人民法院民一庭副庭长 单国军：

在落实《物权法》的问题上，人们普遍对法院的期待非常高，但实际上法院也面临不少困难。我个人认为，法院在处理物业管理案件时主要有两大难题：一是纠纷解决的问题，二是法律适用的问题。

近年来涉及物业管理的案件频发，法院忙于应对，有时感到很吃力。像北京的一些规模很大的社区，业主与业主之间、业主与物业管理公司之间、业主与开发商之间的纠纷之多，恐怕当地法院一年也受理不完。因此，我认为，关键还是要建立一套有力的纠纷解决机制和协调机制，理顺物业管理区域内各方的关系。同时，要大力宣传《物权法》，使物业管理各方都自觉地知法、懂法、守法，避免因《物权法》出台可能引起的大量的法律诉讼。

《物权法》出台还存在一个法律适用的问题。因为物业管理行业的很多纠纷牵扯到历史遗留问题，但相关政策法规有很多前后不一致的地方，法院在审理时究竟适用何种政策法规，当前还存在一定争议。这个问题也影响到法院对物业管理案件的审理，有关部门应该尽快予以明确。

业主要学会正确行使自己的权利

北京市物业服务指导中心主任 于良：

《物权法》明确了物业管理过程中业主的各项权利，下一步是业主怎样正确行使自己权利的问题。我认为，应该通过制度甚至具体案例来引导业主行使权利：

一是业主的民主用权意识问题。美国有一本书专门论述怎样开会，由孙中山先生在上世纪初引进中国，翻译的书名叫做《民权初步》，指导读者行使民主权利的第一步就是正确有效地开会。这对于培养业主在物业管理中的民主用权意识时，同样适用。

二是降低司法成本问题。目前的司法成本确实较高，有效降低司法成本，是涉及整个司法制度改革的问题。但对于物业管理行业来说，应当先考虑地方法院有没有可能采取一些灵活的做法。现实中，如业主大会和业主委员会不作为怎么办？小区内的违章建筑怎么办？业主私搭乱建怎么办？都需要法院及时介入。

设置一个程序空间来解决物业管理纠纷

中国社会科学院法学所博士 陈鑫：

当前，各小区内有关物业管理的纠纷比较多，影响到了小区的稳定，进而破坏了整个社会的和谐。有的观点认为，这是我国“国民性”造成的结果。但我认为，在人多、利益少的情况下，必然会出现矛盾纠纷，而法律应该给我们提供一个处理这些矛盾纠纷的程序空间。建议有关部门能以《物权法》出台为契机，以立法的形式给我们设置一个完善的程序空间，不断促进物业管理各种难题的解决。

即时修订《物业管理条例》

北京大学法学院副教授 佟强：

《物业管理条例》和《物权法》在立法精神上是一致的，但在具体规定方面存在一些出入。我认为应对《物业管理条例》进行修订，使其与《物权法》相协调。

《物业管理条例》的修改应体现法律社会化的职能，应体现民法上的业主自治，发挥物的效能，保障物的使用秩序。还必须考虑到投票权问题，原来是按人数计算票数，主要解决大业主凌驾于小业主之上的问题，但不能体现业主对物的权利。这就导致业主大会在做出决策时有可能出现僵局，建议修订《物业管理条例》时对此做出明确规定。

另外是物业服务合同的性质问题，修订的《物业管理条例》应该予以明确。《物权法》第82条规定：物业管理企业根据业主委托管理，在《合同法》中委托合同除了转委托的问题外，还有一个关键问题就是委托合同的任何一个当事人都可以随意解除合同。也就是说，如果物业服务合同属于委托合同，那么只要有任何一个业主不满意，就可以炒掉物业管理企业，但实际上是不可能实现的。

酬金制是物业管理收费的大势所趋

北京大学房地产法研究中心副主任 金锦萍：

当前，社会上有一种说法“要求物业管理公司透明收费，公开物业管理费成本”，但这涉及物业服务合同约定的收费方式是酬金制还是包干制的问题。我认为，如果是酬金制，公开收费成本应该没有问题，但如果是包干制，公开成本就存在一定难度。正是由于社会上对公开物业收费成本的呼声很高，结合近年来物业管理行业的一些现实情况，酬金制应该是今后物业管理收费的大势所趋。

产生业主意见是业委会的第一功能

北京天元律师事务所律师 王辉：

我个人理解，业主委员会的第一功能应是业主意见的产生机构。对于一个问题，业主的意见不可能完全一致，需要按照法律规定、业主公约和相关规则等形成统一意见，业委会的主要功能应在于此。对于把业委会当成解决业主间矛盾和纠纷的协调机构的观点，我并不赞成。[page]

从《物权法》的规定来看，物业可以由业主自行管理，但业主不应将其理解为“社会上的物业管理公司不可信”。而一些小区把退休人员组织起来自行管理的做法，我认为并不可取。因为这样不但难以达到《物权法》的立法目的，反而可能在小区内产生更多的矛盾和纠纷。

此外，《物权法》中的一些条文还需要细化解释。如第77条规定“业主将住宅改变为餐饮、娱乐等商业用房的，应当经有利害关系的全体业主同意”，这一业主群体的范围是什么？类似问题有关部门应进一步予以明确。

《物权法》出台可能导致物业管理纠纷短期内增多

北京泰泽律师事务所律师 何欣荣：

由于《物权法》有关物业公共部位的规定，可能导致物业管理纠纷在短期内增多，对此物业管理企业要有准备。

长期以来，业主往往有这样一个认识：只要我买了房子，小区的车库或停车位就应该归我所有。而《物权法》规定“车位可以出租或出售或附赠的形式转让”，这就从法律层面明确了车库车位的原始产权属于开发商。作为物业管理公司，在入驻小区时应该了解开发商和业主之间对此的约定，便于以后车库车位的管理。

《物权法》还规定“小区的公共场所和公共设施归全体业主共有”，但未明确尚未分摊的地下空间是否属于公共场所，这就可能引发业主主张地下空间权利的诉讼。建议相关部门对此予以明确。

此外，《物权法》规定“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”。目前的停车费主要包括车位出租费和停车服务费，由此一些业主可能认为，自己不应该再交纳车位出租费，因为这个车位本身就是自己的。但不停车的业主可能认为应该收取车位出租费，甚至应提高这项费用。两种意见如果得不到妥善协调，可能引发诉讼，影响物业管理公司的经营管理。

基层政府应加强对业委会的监管

北京新奥物业管理有限公司董事长 刘志宇：

《物权法》的出台对物业管理公司相对有利：一是这些年物业管理行业的发展方向基本符合《物权法》的基本精神，没有走太多的弯路；二是今后物业管理区域的责任主体是广大业主，减轻了物业管理公司不应承担的负担。

《物业管理条例》约束物业管理企业的规定较多，而《物权法》重点侧重明确业主的关系责任，这实际上使《物权法》落实到如何规范业主大会和业主委员会上来。我认为，政府尤其是基层政府应该主动承担起对业主大会和业主委员会的监管责任，进一步加强对业主大会和业主委员会的监督指导，不能以业主自治为由来推卸这一责任。

《物权法》公布后，业主进一步明确了哪些地方是共有产权，这实际上就使业主开始面对公共选择的问题。当前，不少地方倾向于把社区规划得很大，但社区规划越大，业主进行公共选择的难度就越高。上海《物业管理条例》对此作了很好的规定，除了设立业主委员会，还设立了楼委会，这就降低了业主进行公共选择的难度。像北京回龙观这样的大型社区，有几万户居民，组织召开全体业主大会的难度极大，让2/3业主同意一项决定的难度更大。因此，还应该合理规划城市社区的规模，不能把小区规划得太大。

落实《物权法》应强化业主的责任意识

赛特国际物业管理有限公司总经理 张学珊：

《物权法》通过对建筑物所有权的区分，明确了业主的权利。但我认为，要想落实好《物权法》，还应该强化和培养业主的责任意识，避免出现业主只关注自己的权利，而忽视自己的责任的现象。希望有关部门对此引起足够重视，包括媒体在宣传《物权法》的时候也应该注意引导业主把权利和责任对等起来，强化业主对物业管理的责任意识。

另外，《物权法》第81条明确规定业主可以对小区进行自行管理，物业管理企业要正确对待这个问题，自我加压，提高服务质量。

以诚信的态度落实《物权法》

北京银达物业管理有限公司总经理 薛福志：

我参与了《物权法》制定前的调研工作，有几点个人看法与同行交流：

一是业主自行管理。对于物业管理市场来说，这等于引入了竞争机制，有利于物业管理企业提升自己的服务效率和品牌。但是按照现行的有关物业管理法规，从事物业管理必须有相应的资质，业主或业主委员会怎样去进行自我管理，有关部门应予以明确。

二是要以诚信的态度来落实《物权法》。对于物业管理公司来说，要尊重业主的权利，特别是《物权法》中规定的共有权。希望物业管理企业能够以诚信的态度就这些问题和业主进行沟通，维护业主的正当权益，而不是通过瞒、骗、哄等手段来损害业主利益。

三是应该在物业管理行业建立严格的准入制度。目前物业管理行业给人的感觉是鱼龙混杂、良莠不齐，虽然有不少规模大、品牌好的物业管理公司，也存在着一些服务质量差的“害群之马”。因此，我认为应该在物业管理行业建立严格的准入制度，保障物业管理企业的品质和信誉。

《物权法》带来的八大问题

新中物业管理（中国）有限公司董事、副总经理 张孟海：

在学习《物权法》的过程中，我认为《物权法》的颁布可能给物业管理行业带来以下八个问题，需要认真研究解决：物业管理相关法规体系的全面整合和完善；物业管理商品观念的明确确立与强化；物业管理基本概念、核心理论的全新诠释与构建；物业管理主体关系的切实研究与定位；业主团体法律地位、决策机制的重新调整与规制；物业管理服务内容、经营范围的科学界定与明晰；物业管理模式的积极创新与突破；物业管理纠纷、法律诉讼的不断增加与变化。

《物权法》颁布后，业主的权利意识增强，可能导致物业管理公司的工作难度增大。但作为物业管理公司,要树立理性的发展观：困难就是机遇，把握好机会要从自己做起；按《物权法》的规定做事，在一些重要问题上要把握好方向。

《物权法》出台将加快行业资源整合

北京均赢物业管理公司总经理 宋宝成：

《物权法》的出台将加快物业管理行业资源的整合速度，物业管理行业将面临一场重新洗牌。

首先、《物权法》的实施将对整个物业管理行业产生很大的推动作用，尤其是行业的一些服务标准会逐步升级提高。[page]

其次、物业管理行业的准入门槛将会提高，行业资源整合和重新洗牌的速度可能加快。目前，北京市有3000多家物业管理公司，每年因为各种原因淘汰的有100多家。《物权法》实施后，这个速度还可能加快，尤其是那些长期依赖小区公共部位收益生存的物业管理公司。

三、是业主和业主委员会的约束问题。我所在公司最近接到很多业主委员会让我们参加投标的邀请，但他们往往自称告嬴了物业管理公司，告嬴了开发商，甚至告嬴了某些政府机构，所以要求竞标企业收取的物业管理费必须比原来低一半，否则招标免谈。这样的态度是不利于做好物业管理工作的，如何约束业主和业主委员会在法制的轨道上运行是一个需要行业认真研究的问题。

四、是各级物业管理协会应加强对企业学习、运用《物权法》的培训。

落实《物权法》需要进行系统的公民教育

北京知名业主、原银枫家园业委会主任 北野：

对小区建筑物的公共部分的规定，《物权法》和《物业管理条例》的最大区别在于，《物业管理条例》规定为共用，但《物权法》规定为共有，虽然只是一字之差，但却是一个历史性的进步，因为它明确了物的权属关系。目前我们缺乏系统的公民教育，广大业主的公民意识普遍较弱，又处在一个历史变革时期。可以预见，在落实《物权法》的过程中会出现一些冲突。

现在许多人对于自己的权利、义务和责任不了解、不清楚，往往只要求权利，而不愿承担责任和义务，这种权利和义务的失衡会直接影响《物权法》发挥应有的作用。因此，建议政府在全社会范围内推行系统的公民教育。

此外，还建议司法机关建立社区巡回法庭，执法进社区。现在社区内有不少纠纷是由于没有巡回法庭、得不到及时解决而逐步升级的。而通过社区巡回法庭，很多社区内的小矛盾、小纠纷可以得到及时有效解决，这对做好社区物业管理工作、构建和谐社会将大有裨益。

通过公开透明的机制监督业委会

北京“荷塘月舍”业委会主任 朱光辉：

《物权法》对业主大会以及业主委员会的职责进行了详细规定，但如何监督业委会规范运作仍然是一个需要深入研究的问题。业主大会和业主委员会作为广大业主与物业管理公司对话的平台，已经发挥了良性作用，但也出现了一些新问题。我认为，需要建立一个公正透明的机制来保证业委会的规范运作。

目前有一种不好的倾向是业主参与物业管理的积极性不高，对社区公共事务的态度冷漠。但涉及到个人利益时，又往往急功近利。其实，在这种情况下，受伤害最大的还是那些热心公共事务的业委会委员，他们往往付出得不到回报，出力不讨好。

还有一种倾向是把业委会的权力无限扩大。因此，我们要建立一套公正透明的机制来监督业委会，保证其不越权，只做份内的事情，即监督《物业服务合同》的执行，召开业主大会等。而小区其他事务应交由居委会和基层政府管理，和谐社会建设需要分工明确、各司其职。如果没有一套公正透明的机制来监督业委会，很可能导致业委会变质、瘫痪。

认真贯彻落实《物权法》

建设部总经济师、中国物业管理协会会长 谢家瑾：

《物权法》的颁布对于保护业主权益、规范物业管理行业将产生积极而深远的影响，对《物权法》的深入贯彻落实是关系到物业管理进一步走向法制化管理的大事情，值得全行业高度关注。

首先，要深入研究《物权法》，把握《物权法》对物业管理活动的主要影响。我认为，《物权法》对物业管理活动的主要影响可概括为六个方面：一是促进物业管理的法制化进程；二是将促进物业管理的加快发展；三是促进物业管理矛盾纠纷的防范化解；四是促进业主自我管理、自我约束机制的形成；五是增大了业主委员会的责任，同时也要加强对业主委员会的监督；六是促进物业管理服务职能定位和责任边界的进一步明细。近些年，有的物业管理公司为了得到项目管理权，把物业管理说成“包打天下、包治百病”，造成很多业主对物业管理责任的误解。我建议全行业以《物权法》出台为契机，认真反思行业定位，认清自己的责任边界。

另外，要在物业管理实践中深入贯彻落实《物权法》。一是政府部门要研究完善物业管理相关的法规制度，包括及时修订《物业管理条例》；二是物业管理企业要对照《物权法》全面规范自身行为，积极应对和解决管理中的新问题；三是高度重视不动产多项权利的明晰对企业成本及收益带来的影响；四是大力促进业主自我管理，自我约束机制的形成，并研究对业主委员会的监管形成机制。我建议研究推广上海、天津等地依靠地方政府基层组织监督业委会的做法；五是要大力宣传《物权法》的有关内容，组织业主委员会一起学习领会《物权法》精神；六是坚持正确的舆论导向，为《物权法》贯彻创造良好舆论环境。