专访王利明教授详解物权法
导读：
《国有资产管理法》的制定已经启动
物权法规定野生动植物为国有。路边的野花野草也是野生植物，是不是都属于国有？如果都是国有，如果有人采摘，是不是就侵害了国家所有权？再比如，野生动物的范围非常宽泛，苍蝇蚊子都属于野生动物，是不是被蚊子叮一口，就可以要求国家赔偿？
在《物权法》的制定过程中，有人曾提出应先制定《国有资产管理法》，再制定《物权法》。王利明认为，国有财产所有权只是物权的一种类型，首先应由《物权法》确定物权管理的共同基本原则和规则，在此基础上才可制定《物权法》的特别法。王利明告诉记者，目前，《国有资产管理法》的制定已经启动，正在加紧制定。
“两弹一星”属国家专有
王利明说，《物权法》大体上已经对国有财产的保护奠定了一个基本框架和原则，《物权法》从第四十五条以下直到第五十五条，都是对国有财产的具体列举，这是在基本法律中第一次全面规定和列举国有财产的范围，有一些实际上是在法律上第一次宣告为国有，如将野生动植物资源宣告为国有。王利明说，物权法关于国有财产范围的规定，为制定国有资产管理法确定了框架。
有人提出，野花野草、苍蝇蚊子都属于野生动植物，是不是国有财产？王利明说，物权法在第四十九条已经加了一个限定词：“法律规定为国家所有的”，这就是将来要编一个野生动植物资源的名录，只有纳入到名录保护范围的一些重要的、稀缺或者是具有重大科研价值、经济价值的野生动植物才属于国家所有。
《物权法》第四十一条还确定了国家专属的财产不得由个人取得所有权。王利明说，国家专属的财产主要是一些国有的自然资源，如国有的城市土地、海域、河流等，同时也包括一些重要的国防资源，如“两弹一星”等，是不可能由个人或其他主体享有所有权的。国家专属财产的特点，首先是使用权虽可移转，但所有权不可移转；第二是不能进行交易、抵押或者处分行为；第三是不能适用《物权法》的善意取得制度，任何人不能善意取得国家专属财产。此外，对于国家专有的自然资源，无需登记即可确立所有权。
追讨流失国有资产可通过司法程序
《物权法》第五十七条第2款规定，凡是违反了国有资产管理的有关规定，从事了低价转让、合谋私分、擅自担保等行为，造成国有财产的损失，应当承担法律责任。对此一直存在争论。王利明认为，首先，该条规定为追究相关责任人对国有财产流失的法律责任提供了法律依据，此责任不限于刑事责任，还包括行政和民事责任。目前，国有财产的流失主要是经营中的流失，情况复杂、查处困难，司法机关介入调查后，未发现相关人员的刑事违法行为，就很难处理。而第五十七条第2款为此问题的解决提供了法律依据——即便不涉嫌刑事犯罪，也不能免除其他法律责任。但是，究竟该如何承担责任，还需通过相关法律规范加以明确。第二，根据第五十七条确定的原则，对国有财产流失后的追讨，应该通过司法程序主张合同无效或撤销，通过恢复原状的方法来进行。也就是说，一旦出现低价转让、合谋私分、擅自担保等行为，有关管理机关就有权主张合同无效，追讨国有财产。王利明透露，现在最高法院正在考虑作出相关的司法解释，如低价转让到何种程度可以主张无效。
《城市房屋拆迁条例》初稿正在广征意见
物权法确定了征收的一个必要条件是为了“公共利益”的需要。不少旧城改造中，一些被拆迁人发现，自己的家被以“公共利益”的名义实施拆迁后，原有的地方却被用作商业开发，怎么办？
《物权法》第四十二、四十四条分别规定了征收征用的概念和性质，是法律上第一次对征收征用概念作了清楚的表达和区分。王利明说，征收征用可以说是对公民权利的重大限制，各国的法律为强化对公民权利的保护，都在基本法甚至在宪法中限定这项制度。这是因为征收征用，特别是征收会改变所有权，将个人所有改变为国家所有。为防止行政权对公民财产权的不正当干预和侵害，必须严格征收征用的规定和程序，严格补偿的规则，才能保护公民的个人财产权。
拆迁将由政府主导
王利明说，作为物权法的配套法规，人大常委会授权国务院制定《城市拆迁条例》。目前，《城市拆迁条例（草稿）》已经拟定，正在广泛征求专家学者、被拆迁人等各方意见。据悉，在提交讨论的草稿中，开发商主导拆迁过程的旧模式将变更为政府主导模式。
王利明说，以往，政府决定开发后往往交由开发商实施具体拆迁行为，并由其与被拆迁人协商补偿标准，政府作为仲裁者。开发商的效率可能高一些，但部分开发商为了追求经济利益，往往会做出一些不恰当的行为，甚至是野蛮拆迁，严重损害了老百姓的利益。因此，草稿建议，拆迁属国家征收行为，由政府来主导完成。
“保障居住条件” 是补偿基本原则
拆迁的补偿标准是老百姓的关注重点。王利明表示，目前发生的大量拆迁纠纷，仔细研究后会发现，多数的老百姓并不反对拆迁，主要还是补偿不到位。王利明告诉记者，专家们在讨论草稿时提出，拆迁属于国家征收范畴，应该给予一定补偿，应以物权法第四十二条规定的“拆迁应保障被征收人的居住条件”为基本补偿原则。“这也就是说，若是货币拆迁，应该确保被拆迁人能够买得起房子，原来居住10平方米，现在至少要比这个大，当然地方是另外一个问题。若是回迁，应保障居民的居住条件，至少不能比现有条件差。此外，若有条件同时提供货币拆迁和实物拆迁，应允许被拆迁人自由选择。”
“公共利益”有望细化
《物权法》中明确了征收的一个必要条件是为了“公共利益”的需要，究竟是否为“公共利益”下一个定义，这在《物权法》起草过程中争议极大。王利明说，“新拆迁条例，将对公共利益的概念进行细化，对于不符合公共利益的拆迁行为，被拆迁人可以按照规定的程序提出异议，并有可能获得补救。就是说，如果被拆迁人发现，自己的家被以公共利益的名义拆迁后，原有的地方出现商业开发，对这类‘公共利益拆迁’的异议，拆迁条例设置了一个申诉程序。专家们虽然就具体的救济程序和规则设计有不同意见，但均赞成设立这样一个救济渠道。”
王利明认为，对公共利益问题如果发生了争议，应该给老百姓一个司法救济的渠道。重庆“钉子户”案反映出的问题是：根据现行《拆迁条例》，公民只能通过行政复议程序寻求救济，无法寻求司法救济。这就提出了一个很现实的问题，如果被征收人对政府行使征收权是否符合公共利益提出了异议，认为政府行使征收权不符合公共利益，该如何进行处理？征收行为本身是由政府表态认定为公共利益而作出的，但是在有关征收行为合法性的争议中，政府并不能全权决定是否符合公共利益的问题，因为这种情况下，政府是争议的一方当事人，此时由政府决定是否符合公共利益，不符合正当程序原则。如果是关于“征收款截留”等纠纷，可以在民事关系纠纷的框架内起诉开发商，在程序上没有任何问题。但是公民现在对征收权本身提出了异议，因此，通过诉讼由司法程序来解决才是正当的途径。
《物业管理条例》的相关司法解释正在制定
物权法规定业主享有对建筑物的共有财产如绿地、道路的共有权，但铺设到小区内的管道、管线、设施，如果归业主共有，将来管道管线发生爆裂造成人身财产损失，是由全体业主来承担责任吗？物业公司有没有维护修理义务？
物权法强调业主自治
国务院2003年颁布的《物业管理条例》，在实践中发挥着很大的作用，但该条例与《物权法》的规定在一些方面不是很协调。王利明说，应该是先有《物权法》，后有《物业管理条例》，也就是说，必须先由《物权法》把业主的基本物权确立下来，在这个基础上才能制定《物业管理条例》的基本规则。因此，旧的《物业管理条例》与《物权法》在理念上存在一定的差别，《物业管理条例》强调的是管理，《物权法》强调的是对物权的保护和对业主自治的尊重。
为此，为配合衔接物权法的实施，国务院已经对物业管理条例进行了修改。新的物业管理条例根据物权法，将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”，将“业主公约”修改为“管理规约”，将“业主临时公约”修改为“临时管理规约”，明确了物业服务的主从关系。
建筑物区分所有权内容 需进一步界定
《物权法》专门用第六章规定了建筑物区分所有权。王利明说，我们购买一套房屋，就是购买专有部分的所有权。基于对专有部分的所有权，我们享有对建筑物共有财产如绿地、道路的共有权，同时还享有作为业主参与管理的权利。之所以叫做区分所有权，就是指在区分的基础上，由专有部分的所有权、共有权和管理权三者结合在一起所形成的权利。
但建筑物区分所有权的专有部分如何界定、业主大会是否具有实体的和程序的团体性、相邻关系中的越界枝丫根系妨害相邻方生活如何处理等，物权法都没有作出具体规定，但在现实生活中，这些问题都普遍存在。解决这一问题的最实际办法，就是由最高人民法院先根据司法实践经验，作出司法解释，规定具体的适用物权法的规则，统一司法实践做法，保护人民的物权。
小区会所不应为业主共有
比如说公用设施，必须是专门服务于业主、作为业主专有部分的配套设施来使用的。不是专门服务于业主，而是向社会开放的设施，不能说都是业主共有。比如会所，因为要经营，要对外开放，但经营就有可能存在亏损的风险，如果亏损后由业主来承担，会引发很多矛盾，并且不切合实际，所以，不应当认定为业主共有。
再比如，铺设到小区内的管道、管线、设施，如果归业主共有，也不能免除有关公司的维护维修责任。如果铺设到小区内的管道管线是归业主共有，将来管道管线发生爆裂造成人身财产损失，应当由业主承担。这种观点存在着很大问题，就是按照服务合同，相关公司也有义务来进行维护。因此，有关部门在起草相关法律法规时，应该就这一点作进一步规定，明确相关公司应当承担对小区内管线、管道的维修维护义务。
《房屋登记办法》7月1日施行
物权法确定了预告登记制度。买方交钱买了期房，房子盖起来后，开发商又到登记机关办理了初始登记，将产权抵押给了银行，后来开发商无法偿还贷款，银行要求强制执行。这时很多业主已经入住了，法院可以强制执行，赶走业主吗？即将实施的新房屋登记办法细化了预告登记的实施办法，将有效保护业主的权利。
《物权法》是从实体角度对不动产变动进行规定的，主要调整实体权利义务关系。不动产登记中既有实体性内容，又有程序性内容，但更多的是程序性内容，这些程序性内容具备较高的技术性，而且很琐碎，要有专门的配套法律。《物权法》虽然规定了实行统一登记，但是究竟怎样统一？
登记的意义是物权公示
王利明说，长期以来，人们认为不动产登记就是一种政府管理活动，但是登记作为物权的公示方法，其意义主要体现为将物权的设立和变动对外公开，起到确权和保护交易安全的作用。我国目前不动产登记体系是相当分散的，各个相关政府部门根据其职能不同，而分别行使其登记的职权。不动产物权登记制度的不统一、不及时、不全面、不公开的问题，不仅不能使国家掌握不动产物权的基本状况，更重要的危害是不能使交易的当事人通过不动产登记簿而全面了解不动产物权的真实情况，不能够掌握不动产物权上是否存在负担等信息，也给当事人办理登记造成极大的不便，增加了交易成本，也造成了实践中的一些欺诈案件（本报2月1日《房屋登记造假何以遏制》对相关情况进行过报道）。因此，必须尽快制定不动产登记法，确定统一的登记机构，规定统一的不动产登记程序、登记办法、登记种类，以及不动产登记错误的赔偿方法。只有用法律统一我国的不动产物权登记制度，才能够保障我国的不动产物权的流转秩序，切实保护好人民的物权。
预告登记将有效遏制“一房二卖”
在王利明看来，建立统一登记制度可以分步骤进行，首先应促使不动产中房地产的统一登记。然后将不动产其他部分的登记统一起来，最后将动产和不动产全部统一登记。
而就在不久前的3月19日，建设部发布了新的《房屋登记办法》，对《物权法》确定的预告登记、在建工程抵押权登记和最高额抵押权登记、更正登记、异议登记、地役权登记等登记类型做了具体化规定。
按照物权法规定，为保障将来实现物权，当事人可按照约定向登记机构申请预告登记，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。7月1日施行的新房屋登记办法依据物权法，针对房产转让进行了细化规定，无论是新房还是二手房，买方都可以在交纳房款并签订合同后进行预告登记，这就相当于拿到了“行政认可”，即使卖方违反合同法企图毁约，行政部门也不会对这套房产进行产权变更，这将有效遏制“一房二卖”现象的发生。
登记机关的责任尚需明确
物权法还规定了登记机构的审查义务和责任。登记机关应该登记不给登记、内外勾结造成登记错误、办理异议登记后又办理过户登记等，都属于登记错误，应当承担责任。王利明说，现在争议比较大的是，登记机关的赔偿责任究竟是国家赔偿责任，还是民事赔偿责任？登记机关认为是国家赔偿责任，因为登记机关没有多收钱，《物权法》第二十二条规定了不动产登记的收费原则，这使得民事赔偿根本无法实现。然而对当事人来说，国家赔偿确实无法充分补偿损失。对此法院在实务中很难处理，需要进一步作解释。而此前，记者已从相关渠道获悉，为解决房屋登记诉讼案件中的诸多法律问题，最高法院《关于审理城市房屋登记行政案件若干问题的规定》的司法解释正在调研、起草中。（孙敏）
声明：该作品系作者结合法律法规，政府官网及互联网相关知识整合，如若内容错误请通过【投诉】功能联系删除.
引用法条
相关知识推荐
2022年最新工伤保险条例对于工伤保险的范围、属于工伤的情况以及赔偿标准都作出了解读。其包括扩大了工伤保险的适用范围、扩大了上下班路途中的工伤认定情形等。生效时
2007年10月25日，中国社会科学院学部委员梁慧星教授在北京仲裁委员会举办的仲裁员沙龙上，就《中华人民共和国物权法》（下称“物权法”总则基本条文进行精彩讲解。
自《物权法》施行以来，涉及物业管理方面的纠纷不断。今年5月24日，最高人民法院公布了《物权法》两部司法解释，让《物权法》更易操作。大连房地产经济学学会副会长贾广
建设用地使用权是40年至70年，房屋所有权是永久的。法律规定，商业、文体、娱乐用地全国统一执行的使用权年限是40年，工业用地、公益事业性、其他用地全国统一执行的
儿子与户主关系按照实际家庭关系填写。若户主为父亲，则填“父子关系”；若户主为祖父，则填“爷孙关系”。一般情况下，户主应由家中长辈担任，需要修改户主的，可持户口本
物权的原始取得有善意取得、添附、时效取得、先占、拾得、发现、劳动生产所得、孳息等。物权的取得分为原始取得和继受取得，原始取得又称固有取得，是指民事主体非依据他人
物业无权随意修剪小区的树木。对城市树木进行砍伐、修剪、迁移，必须报请有关管理部门审批，未经批准擅自砍伐的将受到处罚。私自砍伐他人树木的，应由公安机关以盗伐林木罪
没有产权证的农村房屋无法确权。农村房屋是否可以确权根据是否符合国家规定建设而定，一般需要具有三个证件，一是宅基地使用权证书，二是当地政府规划建设部门发的规划许可
