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争议“共有产权房”

法律快车官方整理 更新时间: 2019-11-06 17:38:29 人浏览

导读:

江苏淮安共有产权房改革,成了近期的一个热点话题。各方争论之激烈,或许超出了试验者自己的预期:有肯定其开创了保障房的新模式,有批评其违背了最基本的物权原则;有的认为应该写入《住房保障法》全国推广,有的认为必须立即叫停不能再与民争利。我们梳理出此项改革

  江苏淮安共有产权房”改革,成了近期的一个热点话题。

  各方争论之激烈,或许超出了试验者自己的预期:有肯定其开创了保障房的新模式,有批评其违背了最基本的物权原则;有的认为应该写入《住房保障法》全国推广,有的认为必须立即叫停不能再“与民争利”。

  我们梳理出此项改革的十大焦点争议,并邀请专家进行解读和点评。

  江苏淮安“共有产权房”改革,成了近期的一个热点话题。

  各方争论之激烈,或许超出了试验者自己的预期:有肯定其开创了保障房的新模式,有批评其违背了最基本的物权原则;有的认为应该写入《住房保障法》全国推广,有的认为必须立即叫停不能再“与民争利”。

  我们梳理出此项改革的十大焦点争议,并邀请专家进行解读和点评。

  ■ 链接

  淮安共有产权模式

  是指将经济适用房划拨土地变为出让土地,住房价格参照商品房执行政府指导价(一般低于同期、同区段商品房销售价格的5%-10%),购房人实际出资额与房价总额的差价显化为政府出资,按购房人和政府各自的出资比例构成共有产权。以此替代传统经适房的保障模式,变经适房与商品房的“双轨制”为“单轨制”。

  申购共有产权房条件

  2009年可申请购买7:3的共有产权住房要求:

  1、家庭人均月收入900元以下(淮安市低收入线已由2008年人均400元/月提高到人均600元/月);

  2、申请人具有市区城镇常住户口达5年以上;

  3、家庭人均住房建筑面积在16平方米以下,无房家庭优先购买。

  共有产权房建设方式

  集中建设和分散建设相结合,以分散建设为主、集中建设为辅。

  分散建设就是通过土地上市挂牌条件,将共有产权房分散安排在市区商品住宅开发项目中,由政府统一回购、供应。

  集中建设的共有产权房项目则采取限房价、竞地价的方式公开出让。

  下一步政府直接拿出部分土地出让金或其他资金,通过货币补贴,由购房人直接去市场选购政府规定面积及房价范围内的普通商品房。

  1 物权设置是否合法?

  淮安模式

  现行政策为两种比例,一种7:3,即个人占70%产权,政府占30%;另一种5:5,即个人和政府各占50%。

  质疑

  从法律角度看,一个现实的、特定的、独立的物只能设定一个所有权,不能存在两个或两个以上相互排斥的所有权。这是确立产权制度的逻辑起点和根本意义。政府与住户的“双重所有权”,是对所有权的肢解,不符合《物权法》基本制度。

  点评

  马光远:提这个问题的人根本不懂《物权法》,一物一权指的是一个物上只能有一个所有权,不能既是你的,又是他的,但并不排斥两个人共同拥有所有权,比如共同共有和按份共有,法律都有明确规定。包括现在的股份公司,不都是多人按份共同拥有公司的产权吗?

  刘维新:这种质疑没道理,共有产权房比起传统经济适用房,一大优点就是产权明晰,与商品房市场接轨,实现了商品性与保障性的统一。因为个人产权部分与普通商品房一样保值增值,可抵押、可转让,并可将资产变为资本,创业致富,这是传统经济适用房完全不具备的。

  2 装修等费用是否分担?

  淮安模式

  装修费个人承担;房屋维修资金政府产权部分也按比例承担,而且用完重新筹集时仍按产权比例操作;在集中建设的共有产权房小区,增设一些产权归全体业主所有的商业用房,以其收益贴补物业管理费用。

  质疑

  个人花了装修的钱,为什么不算入股份?将来卖房时,装修的钱怎么说?再者,政府既然有部分产权,是否可以干涉怎么装修呢?还有,政府不住,为什么还要承担维修资金?

  点评

  马光远:装修主要在交易时会涉及,同样的房子,装修的比没装修的要贵。但也不绝对,有的买房人还要把你的装修拆掉,更麻烦。所以没办法“一刀切”,要和政府具体地谈。

  关于修缮费用,所有权虽然是绝对权,但谈到所有权的义务时,对所有的所有权人都是平等的,比如楼道出了问题,每个产权人都有义务承担,这个毫无疑问。

  物业管理费情况比较复杂,以出租房为例,一般把房子租给别人,物业费是由房东掏的。我觉得物业管理费和修缮费一样,也要按照共同义务来分担。当然,政府会说我又没住。但我们现在物业管理费上,一旦拥有房子,不管你住不住,都要交钱,就是这么规定的。

  刘维新:政府实行共有产权后,除了处置权,其他所有权利都交给了业主,那就是说怎么装修是你的事情,政府不干涉,最后你退出时可以扣除。

  维修基金政府要交一半,因为是共有的,体现共有产权的基础。

  物业费的原则,就应该是“谁使用谁缴纳”,政府不交,没有问题。

  3 政府是否有“投票权”?

  淮安模式

  目前对此问题没有明确规定,据媒体调查,政府并不参与业委会事项讨论和投票。

  质疑

  既然政府有股份,业主在业主委员会投票时,是否还要加上政府的那份“份额票”?政府是否享有业主权利,参与小区重大事项决定?

  点评

  马光远:这是非常好的问题,我们讲小区业主的时候,指的是一户一个业主,不是说你这个房屋有多少产权人,就给你规定有多少个。这是对内对外两种法律关系,对业主委员会来讲,你这一户只能有一个人来参加投票,至于这一票怎么投,你们自己回去商量。所以,决定重大事项,政府和个人要坐在一起协商,然后派一个代表作为这一户表达意见。

  刘维新:我觉得这个问题不大,政府主要控制产权,其他的活动都是业主的,你给他住当然要给他权利,政府不应该参与投票。

  除处置权控制在国有产权者手里之外,其他一切活动和管理,政府一律不干预。

  4 政府会不会派人居住?

  淮安模式

  购房合同约定,购房人拥有房屋全部使用权。目前尚未出现此类案例和纠纷。

  质疑

  私有房屋一直强调“风能进,雨能进,国王不能进”,如今与政府共有产权,政府会不会“临时安排”受灾居民搬进去住两天?毕竟,政府是“为人民服务的”,谁敢保证紧急情况下不会这么做。

  点评

  马光远:虽然叫共有产权,但我愿意把它看成一个不平等的共有产权,政府的所有权跟居民所有权在权能上不平等。对政府来说,第一他是一个共有产权人,第二在房屋交易时,有把自己的投资回收以及收益分成的权利,除此以外,没有任何权利。

  如果把房屋看成一个公司,把政府和个人看成股东,那么股东有两种权利,一种是财产权,包括收益、回收投资、分红;一种是社员权,就是重大事项决定权和其他一些权利。政府只有财产权,没有社员权。

  刘维新:这个问题我觉得不会出现,否则执政者就没有起码的民主知识了。

  再说,你现在住经济适用房就踏实了?你出售的时候要补交土地出让金,产权还没有共有产权房清晰,是不是更担心政府“临时安排”?

  5 会不会“野蛮拆迁”?

  淮安模式

  目前尚未出现拆迁案例。按规定,假如市民8年之后仍然很穷,无法回购政府产权,房子将做经济适用房提供给他住。他死后,个人的那部分产权还可以继承,如果继承人也符合“共有产权”房的享受资格,可以继续住,如果不符,必须买回政府那部分产权。

  质疑

  一旦遭遇拆迁,会不会因为政府产权存在,野蛮拆迁,随意降低补偿标准?百姓更没有当家做主的权利?

  点评

  马光远:政府产权在里面,没准儿政府为这一部分利,面对野蛮拆迁,比以前多了一份制约,而不是多了一个随意性。毕竟,拆政府的房,恐怕没那么容易吧?

  刘维新:担心是多余的。第一共有产权房要按照城市总体规划来设计,在规划范围内不可能今天建明天就拆;第二如果碰到拆迁,也要根据修改的拆迁办法执行,野蛮拆迁是法律设计有问题,和共有产权房没关系。

  6 政府是否推卸责任?

  淮安模式

  个人购买政府产权的办法为:5年内购买的按原供应价格结算;5年以后8年以内购买的,按原供应价格加当年的利息结算(市场价低于原价或此价时取低价);8年以后购买的按届时市场评估价格(不含房屋装饰装修费用)结算。

  质疑

  政府将土地出让金及其他优惠政策折合成“股份”,使低收入家庭本该享受的政策缩水,低收入家庭惟一的好处是在买房时政府垫付了一部分钱(5年无息贷款),等于没有享受到住房保障,而付出的代价是一个被当地政府认可的“小产权房”。

  点评

  马光远:共有产权房最大弊端就在这儿。在经济适用房里,地是不应该赚钱的,是政府应该付出的成本,但我们现在看到,他办成一个产权,可以不断地赚钱。

  我说他在学英国,但是精髓没学到。人家的精华,首先这个房就是政府投资建的公共房,而淮安,是把所有土地先按照商品房用地出让,政府先赚了土地出让的钱,然后再去商品房市场上找房。

  政府一方面卖地赚钱,一方面入股赚钱;一方面托市,一方面推卸自己的责任。你本身应该建很多公共房屋,现在不建了,赚了钱、托了市还当了好人,好处都得了。

  刘维新:政府的投入还是非常大的,据我所知,共有产权的资金来源是:由土地出让金、规费优惠产生的收益和政府的直接投入,形成“共有产权房”的保障基金。

  加上配套政策和便民措施,如房屋维修资金政府产权部分按比例承担,都体现了公正、公平。

  7 政府是否“与民争利”?

  淮安模式

  共有产权房退出时,个人可以直接通过市场转让,但要按比例与政府分成收益。政府回收的资金,将再用于新的保障投入,经多年累计达到一定数量时,每年回购和新增的数额可能达到平衡。

  质疑

  如果不出一分钱,仅凭出台优惠政策即可作为政府投资,将使得政府以公共权力作为“干股”介入市场,将使这个国家的财产关系大乱。“家电下乡”,农民买的电视机是不是也存在国家所有权?照此逻辑,政府会成为所有领域的所有财产的“持股人”。

  点评

  马光远:肯定是“与民争利”,家电下乡那个类比非常好,本来公共政策是不应该牟利的,现在政府却讲求投资回报。

  但政府可能会说这些回报用来保障更多的人,建更多房子,政府并没有获得好处。但现在政府天价卖地,不都是这么说的吗?我们看到建更多的保障住房了吗?我对这个说法保持怀疑。

  刘维新:家电下乡和共有产权房不是一个概念,不能类比。家电下乡是在金融危机背景下促进内部消费的手段,国家掏一部分钱补助,给农民以旧换新。但共有产权房是长期的模式,不是暂时的手段,而且核心是解决中低收入者的住房问题,并不是为了盈利。

  而且,共有产权房保障基金不断滚动发展,继续支持中低收入者,并不流进财政里去。

  8 是否抬高房价?

  淮安模式

  当房价高涨时,可由地方政府通过招标竞争的方式选择房价较低、符合保障性住房条件的普通商品房,供符合条件的购房人群自由购买,此时,高于此价的楼盘会重新选择这样的价格,以获得更快的销售及更好的利润。所以,共有产权房可以调节高房价。

  质疑

  连经济适用房都要从商品房中购买了,只会加剧土地出让金的攀升,加剧商品房价的上涨,这么搞“共有产权”,明显是在托市。

  点评

  马光远:如果是买商品房做共有产权房的话,肯定有托市嫌疑。我们当下的制度,就是政府必须去建保障房,而且商品房、经济适用房、廉租房是完全分割的市场,井水不犯河水。你现在混杂在一起,只会让商品房市场越来越热。

  第二,从2008年、2009年来看,那个时候在政策高压下,房价已经开始跌了,政府开始救市,在这个背景下出台的政策其实是为了托市。

  刘维新:高房价的根源是什么?正常的房地产市场结构,应是“两头小,中间大”,即小户型供普通百姓居住的商品房要占到总量的80%,富人居住的高档大户型房占15%,廉租房占5%左右。但现实的商品房市场结构是“蘑菇型”,别墅、高档大户型占75%以上,经济适用房和廉租房被边缘化,小户型的商品数量也很少,由此导致刚性住房需求严重供不应求,房价失衡。

  传统的经济适用房,政府的土地投入是隐性的,实际上影响到地方的土地收入,地方政府完全没有动力搞经济适用房。而共有产权房将这种投入显性化,这笔钱可以收回、升值,形成良性循环,这样政府就有了动力去发展保障房。所以,共有产权房模式恰恰能改变住房结构,降低房价。

  9 会不会“富人扎堆”?

  淮安模式

  共有产权房能排斥弄虚作假,因为私下倒卖时,买卖双方都已构成侵占共有产权人即国家的利益,对此行为政府可依法打击。即使申购共有产权房弄虚作假成功,倒卖时还必须交出政府产权收益,5年内原价购买,获取的也只是这部分的贷款利息,“出口”时非法牟取暴利的空间不存在了。

  质疑

  政府为购房人提供了5年“无息贷款”,外加一重保险:如果房价下跌,则按最低市场价结算;另一方面退出机制没有传统经适房5年内不得上市的规定,而且只要购得全部产权,出售时不必与政府分成。有这么多的好处,豪车扎堆只会更严重!

  点评

  马光远:我觉得只要有好处,有牟利空间,就会有人投机。他们说利益小,投机不值当,我看不是,只要有便宜可占就避免不了腐败,不管是大便宜还是小便宜,大的权贵占大便宜,小的权贵占小便宜。

  我甚至觉得因为共有产权房直接是商品房,无论是质量还是物业,未来的增值空间都远远大于现在的经济适用房,所以投机牟利的空间更大。

  刘维新:共有产权房的投机空间,要比经济适用房小,除非官商勾结,这种情况不敢说没有,但共有产权房因为在《房屋登记簿》及其《房屋所有权证》上有明确的比例及权属关系,私下倒卖时,存在极大的风险。

  10 个人能否套取暴利?

  淮安模式

  共有产权房的退出机制为:一,个人可以购买政府产权形成完全产权,然后自由买卖;二,直接通过市场转让,按比例与政府分成;三,购买家庭收入高于政府规定标准时,仅对政府产权部分交缴市场租金,无需向政府退回住房。

  质疑

  收入高于政府规定标准时无需退房,非常不合理。而且,业主只要回购全部产权,就可以市场价卖掉盈利,这是靠保障房、靠纳税人的钱谋取暴利。

  点评

  马光远:问题的关键在于你怎么样定租金,如果收入高于保障房对象的标准,就应该退出或者把政府产权买过去,如果不买,租金就应该体现出惩罚性,比如市场租金是2000块,你给他定3000,下个月3500,再下个月4000,直到他觉得实在划不来,赶快搬出去,或者把它买下来。

  对于按照市场价卖房获利,应该两面看,靠政府补贴的那部分获利,也就是拿纳税人的钱牟利,绝对不可以,这部分收益应该扼杀掉。

  但是,共有产权中有他自己掏的钱,那部分获得升值的利益是无可厚非的,我们的制度要给予低收入人群获得财产性收入的渠道。

  刘维新:如果收入已经高过保障线,就应该退房子或者把产权全部买走,如果规定不用退回,那就违背保障房的性质了,这么规定不合理。

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