小区规划变脸 三方代表听证
导读:
提要:” 另外,对于共有物权的问题,刘新树说:“一期业主购房签订的购房合同、交付的购房款以及土地使用权证均没有包括公摊和分用公共土地,也没有公摊和分用公共房屋。“那么,如此说来,芙蓉别墅山庄已被审批的规划之内余下的未开发完毕的30多亩土地,现有业主应该享有共有部分的共有权和共同管理权。
17年,一个呱呱坠地的小毛孩可以即将面临他的成人礼;17年,奥运圣火可以从巴塞罗那燃烧到北京……17年里可以发生太多的故事,然而也就是在这17年中,芙蓉别墅山庄房产项目不但未能完工,而且还两次更改规划。
由湖南嘉湘房地产开发有限公司开发的芙蓉别墅山庄,位于长沙市岳麓区观沙岭。作为长沙最早的高档别墅楼盘之一,从1993年开始动工开建,到了今天,小区二期仍有38亩地尚未开发,2009年10月22日,芙蓉别墅山庄拟调整总图在网上公示,将以前规划的二期别墅调整为一栋5层住宅、一栋18层住宅、一栋30层住宅和两栋33层住宅。
对于规划的更改,业主们向长沙市规划管理局成功申请了规划许可听证会,上周五,此次听证会在熙源酒店召开,规划局负责人、开发商代表和业主代表参加了会议,在“规划调整是否需要通过2/3业主同意”这个问题上,三方都进行了举证并展开了激烈的辩论。
“1993年,我局批准芙蓉别墅山庄总图,到2002年4月23日,建设方提出申请,要求调整规划总图;2002年9月17日,我局经复核总图容积率1.42满足技术规定的要求,原则同意对调整的总图予以审定。”对于芙蓉别墅山庄项目的第一次更改,长沙市规划局总工室工作人员汤照照介绍说。
第一次规划的调整是在2002年,业主们反映对于2002年的这次调整都不知情,到了2008年,长沙嘉湘房地产开发有限公司于7月15日再次提出申请调整规划,而这其中原因就是原总图与2007年市政府批的控制性详细规划有冲突,所以申请调整规划。
根据汤照照介绍,2008年8月14日,规划局组织召开滨江新城成果审查会,认为从节约用地的角度出发,考虑到别墅用地与现有的国家政策相矛盾,同意芙蓉别墅山庄二期用地由总图用地调整为二类地用地,规划容积率调整为3.0,控高100米。
开发商:合同中不包括公摊与公共面积
作为自1992年起芙蓉别墅山庄开发商的常年法律顾问,刘新树可以说是芙蓉别墅山庄从无到有的历史见证人,刘新树认为,“芙蓉山庄项目出具规划至今有17年之久,当时的规划已滞后于长沙市发展的实际需要。”
另外,对于共有物权的问题,刘新树说:“一期业主购房签订的购房合同、交付的购房款以及土地使用权证均没有包括公摊和分用公共土地,也没有公摊和分用公共房屋。”
对于芙蓉别墅山庄业主土地公有分摊面积这个问题,嘉湘房地产开发有限公司给国土局去了一个询问函,长沙市大河西先导区管理委员会国土规划部在复函中表示,“经查芙蓉别墅山庄国土证上‘使用权面积’为其购买的有效土地使用面积,没有包括分摊和公共面积”。
业主:更改规划需2/3以上业主同意
与开发商的观点不用,业主代表唐春花认为:《物权法》第4条“物权受法律保护,任何单位和个人不得侵犯。”《物权法》第17条、第73条规定:业主除对住宅享有专有权,对专有部分之外的共有部分享有共有权和共同管理权;这些共有部分包括建筑区内的道路、绿地、公有场所、公用设施等。
“那么,如此说来,芙蓉别墅山庄已被审批的规划之内余下的未开发完毕的30多亩土地,现有业主应该享有共有部分的共有权和共同管理权。也就是说,30多亩土地上的道路、绿地、游泳池、网球场、幼儿园等,应归业主享有,任何单位和个人,无权侵犯。”唐春花继续说。
另外,唐春花还指出《物权法》第76条规定,改建、重建建筑物及附属设施应由业主共同决定。规定要求,必须经专有部分占建筑物总面积2/3以上且业主总人数2/3以上同意,才能通过。
而据了解,长沙市嘉湘房地产开发商于2002年、2009年向规划局递交申请变更规划时,并拿不出2/3以上面积及2/3以上住户同意的证据。
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引用法条
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