江西农民住房贷款困局中求变
导读：
2006年，江西省农村信用社联合社(以下简称江西省农信社)在赣州试办农民住房贷款，开全国农民住房贷款之先河。
记者从省农信社了解到，农民住房贷款业务运作三年来，深受农民欢迎。今年8月中旬，省农信社将支持农民购建住房的贷款业务系统化为“安家乐”农民住房贷款业务，正式在全省全面启动农民住房贷款业务，以进一步激活农村消费市场。
与此同时，政策瓶颈以及农民住房选址规划不统一、还款来源不稳、农村房产抵押困难、贷款条件较高、金融创新不足等均成为农民住房贷款推广的制约因素，这些都成为迫切需要解决的问题。
如何防范信贷风险是省农信社推广农民住房贷款业务迫切需要解决的问题
江西率先试点农民建房可贷款
五年前，42岁的九江庐山区农民王勇曾为购买村中农民公寓烦心不已：按照村委会要求，他须一次性付清购房款，但他当时大部分的钱都投入到了特色农业项目上，而无法实现买房的梦想。
起初，他以为能找银行贷款，但跑遍了所有银行和农村信用社，对方都告诉他，农民建房的土地是村集体土地，按照国家规定不能作为抵押办理按揭贷款。
类似王勇这种情况，其实在全国各地普遍存在。
2006年，江西省农信社在赣州试点办理农民住房贷款业务，开创了全国先河。
10月15日，省农信社信贷管理部阮部长在接受记者采访时说，近年来，中央提出建设社会主义新农村，这其中涉及农民生产生活需求、农村基础设施建设和农村社会经济发展等各个方面，也为农村信用社的发展提供了难得的机遇。
为此，省农信社在2006年年初出台了《江西省农村信用社支持社会主义新农村建设指导意见》，主要内容之一就是要求把信贷政策与新村镇规划相结合，发展农民住房贷款和基础设施贷款业务，为新村镇建设提供有效的金融服务，赣州也因此成为全省第一个农民住房贷款试点地。
2006年前，赣州南康市龙岭镇下棚村农民黎盛有一家五口人还住在低矮的土坯老屋里，这间老房子是全村有名的危房，一到下雨天到处漏雨。2005年时，黎盛有曾咬牙筹集了2万多元准备建新房。但批好用地、起好地基、买完青砖后，他发现购买钢筋水泥的钱还没着落。
就在黎盛有新房梦要破灭时，2006年年初，当地农村信用社开始推广农民住房贷款业务。他凭借自己长期的良好信用，在通过村民小组的评议和信贷员的实地查看后，10天内就获得农村信用社提供的6000元住房贷款。2009年2月26日，黎盛有已偿还了第一笔3000元的贷款。
根据规定，江西省境内农户用于建房或者购房符合土地利用总体规划和村庄、集镇规划的普通住房，包括规划区内的商品房、农民公寓、普通农宅的消费性贷款均属农民住房贷款范围。
江西省农信社7月底的最新统计显示，全省已有6.28万户农民获得了住房贷款，累计发放贷款达13.6亿元。
系统化后正式在全省推广
对于农民住房贷款业务，江西省社科院农村经济研究所副所长尹小健认为，农民贷款建房消费，将在农村开启一个庞大的消费市场。根据最早试点的赣州市实地测算，农民住房贷款消费对拉动其他相关行业发展的效果非常显著。
“随着农民住房贷款的推广，提前消费的观念正逐步进入农村。它转变了农民怕消费、少消费、滞后消费的旧观念。”江西省农信社理事长肖四如这样诠释农民住房贷款带来的巨大变化。
据了解，一些地方为农民住房贷款提供专门补贴等一系列的措施，有力地推进了农民住房贷款业务的开展。同时，低利息的优惠也是促使农民接受住房贷款的一个主要原因。
阮部长告诉记者，经过近三年的摸索，江西农民住房贷款通过赣州的试点，已经成为一个相对完善的金融产品。因此今年8月中旬，省农信社将支持农民购建住房的贷款业务系统化为“安家乐”农民住房贷款业务，通过正式命名、规范流程的形式在全省全面推广。
“这旨在大力支持农民购建住房，进一步激活农村消费市场，促进地方经济平稳较快增长。”阮部长进一步介绍说，此次推出的“安家乐”农民住房贷款业务，农村信用社根据农民房屋的坐落位置、土地性质及购建方式等不同情况，在有效防范风险的前提下，因地制宜，一户一策，实行差异化、个性化模式，操作上更加具体和清晰，能够有效满足农民住房贷款的金融服务需求。
省农信社的做法，不仅深受农民欢迎，也得到了政府的认可。今年8月28日，江西省政府副省长熊盛文在《农信社开办“安家乐”农民住房贷款》信息专报上作出批示：农信社开展农村安家乐贷款的做法好，请积极推行，并注重总结经验，不断完善。
农民申请贷款条件严格
据介绍，目前农民住房贷款有严格的条件限制：一是农民购房建房是符合土地利用总体规划和村庄、集镇规划的农民普通住房;二是申请贷款的农户没有不良信用记录，并有稳定的收入来源;三是贷款额一般不超过购房建房费用总额的50%。
在农房信贷把关方面，对贷款需求额度较小、信誉良好的农户，由农信社与村民理事会共同组成资信评定小组，对农户评级授信，合理确定授信额度，以农户小额信用贷款或“文明信用农户”贷款方式给予支持;对在村庄、集镇规划区内的宅基地上建房的农户，可由信誉良好、有一定偿还能力的村“两委”干部、在当地有一定威望的致富带头人或者国家公务员两人以上为保证人发放贷款。
“农民住房贷款是建立在信用基础上的，他们的还贷能力要让我们相信才会放贷。”阮部长说，找村干部、公务员等可作为保证人也是出于实际考虑，有利于降低农信社的风险。
2009年，中央1号文件明确提出，鼓励和支持金融机构创新农村金融产品和金融服务，依法办理权属清晰、风险可控的大型农用生产设备、林权、四荒地使用权等抵押贷款;抓紧修订、完善相关法律法规和政策，赋予农民更加充分而有保障的土地承包经营权。
“这为农民享受金融服务开了几个口子。”中国人民大学农业与农村发展学院副院长郑风田说，土地承包关系“长久不变”为农民办理抵押贷款打开了通道。也就是说，这有利于进一步推广农民住房贷款业务，让更多的农户享受到住房贷款的金融服务。
巨大需求遭遇政策瓶颈
不过，扩大农民信贷消费，也要防范信贷风险。
在采访中，农民住房贷款的风险防范被频频提起，这也是金融机构最为谨慎的环节。据阮部长介绍，与城镇居民住房按揭贷款不同，农民住房贷款是信用贷款。
“目前，主要的信贷方式还是信用贷款和保证贷款。”阮部长说，农民的宅基地和自建房无法上市交易，这是各金融机构在农村信贷服务上普遍面临的难题，也是造成农民住房贷款不同于城镇居民住房贷款的主要原因。另外农民经济基础薄弱，有效抵押物不足，金融信贷部门要承担的风险更大。
根据我国《土地法》规定，农村宅基地属“农民集体所有”，其法律意义是农民只有使用权而无处置权。《担保法》也规定，农村宅基地不可作为抵押物。新实施的《物权法》首次对宅基地这一“用益物权”作了保护性的规定，但回避了能否允许农民处置的问题。
“在目前的政策背景下，我们只好尽量加强我们的信贷审核环节。”阮部长说，为此，江西地方政府和农村信用社也在不断出台优惠政策和创新贷款担保方式，降低金融机构风险，有效破解农民住房贷款担保难问题。
建议立法明确农房抵押效力
赣州市大余县农信社职员黄橙和卢能辉，在多年的农民住房信贷推广工作中发现一些不容忽视的问题和困难，大大制约了农民建房的积极性，也相应降低了农民住房贷款需求，影响了农村信用社支持农民建房贷款业务的发展。
主要表现在：1、某一村、组农民建房的启动，很大程度上都取决于地方政府，农村信用社放款只是跟进式的被动服务，另外农民住房贷款利率实行了优惠，农信社经济利益受到一定程度影响，而政府暂时也没有通过财政手段给予补贴，因此农民住房贷款业务难以主动做大做强;2、少数农民购建房屋盲目攀比，脱离现实条件，造成建房投资过大，自有资金比例过低，主要靠贷款、加上向亲戚、朋友借钱购建房，负债过高，大大超过承受能力，容易造成贷款到期难以还清，不利于住房信贷资金正常周转和后续供给;3、农村信用社机构网点工作人员少、信贷人员管辖工作范围广、业务繁杂、工作量大，加上运行机制不够先进等原因，对农民办理住房手续不够简洁、效率不高;4、农村建设中的农民建房涉及方方面面的因素较多，选用土地、建设规划等都离不开乡镇政府。由于种种原因，各地乡镇政府的热情和力度存在着明显不均。
省农信社抚州办事处，也在今年针对农民住房贷款问题组织了专题调查。在他们7月份递交的报告中除了提到前述大余县存在的问题外，还同时提到农民收入来源不稳定，农户常面临还了贷款就没有生产资金的问题，加上信用意识淡薄，很难保证贷款按期归还，贷款质量很难控制。据调查，抚州各县联社以其他贷款方式支持农民建房的贷款，已形成不良户数171户，占该类贷款户数15.07%。
由于农民房产流动性差，贷款抵押困难，从而造成农民住房贷款条件较高，客户范围较小。因此，他们提出：建议立法机关尽快完善法律制度建设，明确界定农村宅基地及其地上房产进行贷款抵押的法律效力，为农村房产实现资本化奠定法律基础。政府职能部门要尽快建立农村产权交易市场，为农村房产、林权、土地承包经营权自由流转排除阻力，确保信用社能及时有效处置贷款抵押物，确保第二还款来源的可行性。
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