物权纠纷案该咋判
导读：
邻居家突然改成营业性酒吧，这种住宅改商业用房，谁反对有效、谁反对无效?业主的车没地儿停，车位却卖给外小区居民，中不?开发商将一楼花园、挑高阳台赠出去，算不算损害其他业主的权益呢?业主家被盗，物业公司要不要担责?
10月10日，郑州市中院召开研讨会，对咋判这4个比较焦点的问题，进行了研讨。省高院民二庭副庭长卜发中表示，大家探讨的意见代表了两级法院的处理思路，为房产和物业纠纷案审判提供了依据。
□今报记者 张雅平通讯员 冯海明
住宅改商用房谁投反对票有效
【案例】王先生所在的小区本来就是住宅小区，但是两个月前，小区内有业主将自家房子开成了小酒吧，经常半夜放歌，儿子也有事没事就去酒吧玩。王先生准备和小区居民一起联名起诉，让酒吧关门。
据了解，住宅改商业用房造成小区既有秩序的改变，生活安宁被打破，已经成为不少小区业主面临的难题。
【法官意见】必须经有利害关系的业主同意
金水区法院民一庭发言法官认为，王先生反对小区业主将住宅改成小酒吧是否有效，得看他是不是“有利害关系的业主”，因为我国《物权法》第77条明确规定：业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。
法官认为，有利害关系的业主，通常情况下位于同一单元，有时也包括整栋楼和相邻楼的业主。是否有利害关系，不仅要考虑有没有妨害其他业主居住、生活环境的安全和安宁，而且还应当考虑对其房产价值的影响。
跟有没有营业执照无关
上街区法院民一庭发言法官认为，住宅改商业用房，有助于公民低成本创业——比如在一些国家，非常提倡个人艺术工作室、个人律师事务所等在家办公的SOHO一族，许多世界名城都有“住改商”形成的特色商圈，而且像开个干洗店、小卖铺等，也的确能给小区居民生活带来便利。
所以，“住改商”应该限制，但是应该是合理的限制，而不是简单、粗暴的限制。他认为，将整栋楼都列为有利害关系业主是否合适，得根据具体影响情况而定。
荥阳法院民一庭发言法官认为，“住改商”业主已经办理工商登记取得营业执照的事实，不能成为抵消有利害关系业主反对意见的理由。
【专家点评】利害关系业主不同意不能改
郭德香 (郑州大学法学院副教授)：
利害关系的范围圈定为一栋楼的业主，也就是说有一名业主不同意，都不能改。但比如开个便利店，影响不到整个楼，影响的只能是左邻右舍;如果开歌舞厅，影响的又不仅仅是一栋楼的业主。
应该不以物理空间上的标准作为固定标准，应该是将受到或可能受到不利影响的业主，作为有利害关系的业主。
车位只售不租业主车停哪儿
【案例】杨先生购买了郑州某小区的一套新房，开发商说车位的造价没有计入房屋价格中，业主如果不买就无权使用。一个车位要15万元，杨先生没买，他只能把车停在小区外的道路上，经常被“贴条”罚款。杨先生于是和其他业主一道将小区物业告上法庭。
【法官意见】车位归属跟是否计入房价无关
郑州市中院民一庭审判长闫明发言称，车位是否计入总建筑面积只是一个建筑测量问题，而车位归谁是一个法律问题，二者没有关系。至于成本是否分摊，只有开发商清楚，业主是不可能去核查清楚的。闫明的观点也得到了郑州高新区法院民一庭法官的赞同。
车位只售不租法院要干涉
中原区法院民一庭发言法官认为，采用哪种方式处置车位，得看开发商与业主之间的约定。根据《物权法》第74条第2款的规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
开发商卖车位，只能是一部分，还必须有另外车位用于临时停车或者买不起车位的业主使用。
业主车没地儿停 车位不能卖外人
若开发商给车位定的价远超出市场价，导致业主买不起，外人却买来停车，中不?郑州市中原区法院民一庭发言法官认为，这种做法跟《物权法》规定的首先满足业主需要的宗旨是相悖的。高新区法院民一庭发言法官认为，在实践中，在确定车位、车库转让或出租价格上，最好是事先通过法律明确规定车位归业主共有。
如果遇到小区车位在满足业主需求后还有剩余的情况咋办?中原区法院民一庭发言法官认为，可以通过出租等方式在不转移小区车位所有权的情况下，让业主之外的人使用。
【专家点评】车位首先满足本小区业主需求
张义华(河南省政法管理干部学院教授)：
《物权法》第74条规定的“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”，其实就是明确小区规划内的停车位是属于开发商所有的，要不怎么能附赠呢?但如果10万元的车位开发商硬定价20万元，业主买不起租给外人，这是绝对不行的，车位首先应该满足的是本小区业主的停车需求。
业主家被盗物业担不担责
【案例】陈某家住郑州某小区，一日，3名男子趁陈某家中无人，入室盗得人民币若干及手提电脑、相机等物品。
该小区的监控录像显示，3名男子进入一楼大厅并乘坐电梯时，大厅没有保安值班，3人偷完东西从电梯出大厅时，保安没有对其进行询问;在失窃后的10多个小时中，陈某家中门户大开，保安一直没发现。
据此，陈某认为物业没有尽到管理责任，应当对自己的损失承担赔偿责任，遂将物业公司告上法庭。
【法官意见】看是否签订有合同
登封市法院民一庭法官认为，物业对于业主家失窃是否担责，首先要看物业公司与小区的业主委员会或开发商之间签订的物业服务合同，是否有对业主财产进行保护的内容。如果有，物业公司就应该赔偿;反之，则不赔偿。如果业主被杀害，无论合同中是否有此项内容、是否收费，业主被杀害所造成的后果都应由犯罪分子承担。
物业有没有过错以及过错程度
郑州中院民一庭审判长石红振则认为，物业服务合同类似于委托合同或者说属于委托合同范畴，所以，采用的原则应该是过错原则，要看物业公司是否有过错，如果有，则承担过错责任。
在3名男子进入陈某家中时，大厅没有保安值班;3人偷完东西从保安面前经过时，保安也没询问，这就说明物业没有尽到24小时巡逻和排查嫌疑人的义务，应该承担一定的责任。
【专家点评】根据过错程度来认定责任
张义华(河南省政法管理干部学院教授)：
不管物业合同中是否有规定，安保义务都是物业公司必须承担的义务;若尽到了义务，还没避免损失，不承担责任;反之则承担责任。物业公司若认为自己没责任，要提供相应的证据。至于应该承担什么样的责任，则要根据过错程度来认定。
小花园和挑高阳台附赠算不算数
【案例】刘先生所在的郑州某小区，开发商采取“买一楼、赠花园”、“买顶层，送挑高阳台”的促销方式，将住宅旁的绿地、顶层的阳台赠送给买房者。
刘先生想问，开发商的这种附赠行为是否侵犯了其他业主的权利?
【法官意见】绿地附赠无效 挑高阳台有区别
郑州中院民一庭审判员钟晓奇认为，小区绿地属于业主共有，因利用的方便可将宅旁绿地通过明示归属于个人。而这里的明示，只能是通过管理规约或业主大会的形式。对于通过买卖、附赠等方式处置绿地的行为，法院是要禁止的;而明示也仅仅是在绿地上设定专有使用权，并不是说就归一楼业主所有。
二七区法院民一庭法官认为，开发商是否能附赠挑高阳台，得看挑高阳台是否只有顶层业主才能到达。如果是，附赠就是有效的;反之则属于全体业主共有。
【专家点评】阳台附赠需要经过批准
郑州市房屋产权交易和登记中心主任助理赵遂根说，他从事房屋不动产登记30年了，现在一楼花园附赠的已不多见，阳台附赠较多，这种阳台附赠是否合法，要看是否经过规划部门批准，只有经过批准作为附件附赠的，他们才作为不动产登记。
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引用法条
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