依据法律文书取得物权的转让问题
导读：
根据物权法 28条的规定“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”,也就是说在有关法律文书或决定生效时,物权取得发生效力,我方确定的取得了物权, 属于物权的原始取得。第28条规定的目的并不是说以生效法律文书代替不动产的产权登记，而是因为人民法院、仲裁委员会的法律文书、人民政府的征收决定等引起的物权变动，是依据公法进行的变动，因为公权力的介入，物权变动的状态比较确定，本身具有较强的公示性，法律并不要求必须登记，同样予以充分保护。
案例： 2006年，张女士为继承母亲名下的房屋，将弟弟张先生诉至法院，法院于2007年4月作出生效判决，判决房屋归张女士所有。2007年5月，张女士取得了该房的所有权证，但张先生一家拒绝搬出该房屋。张女士无奈之下，又把弟弟告到了法院，要求他腾房并支付腾房前的使用费。
北京市第一中级人民法院审理此案时，鉴于《物权法》已经实施，法官认为，应当根据《物权法》的相关规定对此类所有权纠纷作出判决。根据《物权法》的相关规定，因法院的法律文书导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书生效时发生效力。故张女士自2007年4月26日判决生效时取得对诉争房屋的所有权。而所有权人对自己的不动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。一中院终审判决张先生腾房，并向张女士支付房屋使用费。
但是，根据物权法第31条的规定“ 依照28条至30条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力”,也就是说取得物权的当事人还是应当先办理物权登记手续，然后再进行处分，否则其处分行为将不发生物权的效力。但是这并不是说不办理登记我们不取得物权，也不是说我们不能进行物权处分，事实上在法律文书生效时我们已经确定得取得了物权。该条只是强调取得物权的当事人处分该物权时应当先行办理物权登记手续，否则其处分行为将“不发生物权的效力”，但是实践中可能存在当事人办理过户存在一定的障碍、办理过户的成本太高(土地出让金，税费、罚款等)、办理周期过长等情况，那么，当事人有权处分这个物权么?我们认为处分权是有的，上述当事人已取得物权，系真正的权利人，当然有权处分，未登记而处分物权，仅仅是不发生物权的效力，但已处分的不动产为给付内容的债权合同仍属有效，只是说在办理完过户登记手续前其物权处分行为存在瑕疵，尽管该当事人是实质上的物权人，但由于其物权一定程度上处于脱离公示的状态，而脱离公示的物权没有对世的效力。同时，其他不享有物权但是具有形式上的物权公示公信原则(物权法第6条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭应当依照法律规定登记，动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付)的人可能也对物权进行了处分，这种处分尽管是非法的，但是基于物权的公示公信原则和善意取得原则(物权法106条：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回;除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定)以及第三个信赖利益的保护，可能你转让给的这个第四人并不能最后取得这个物权，但是你和他之间的债权合同仍然是有效的，因此，这个第四人可以根据你和他之间的合同追究你的违约责任，你则可以根据物权法定的原则追究这个非法处分人的侵权责任，从法理上讲是这个样子，但是如何防止你的责任呢?在明知你的物权没有登记可能存在瑕疵的情况下，那么
第一：你在处分的时候就应当对待处分的物权也就是不动产的情况进行充分的瑕疵披露与说明，特别是对物权的权属证书的情况及原因进行披露，并允许受让人核验和勘察，并承诺不因这些瑕疵追究转让人的责任，这个内容我们就在鉴于条款里先进行了说明：
“2、甲方已向乙方说明并出示了取得该不动产的有关权源文件(也就是说包括取得物权的依据)，在确定转让价款时，充分考虑了该不动产在成新、质量、欠付税费、附属设备设施、权源等方面存在或可能存在的瑕疵(包括取得依据，办理过户可能存在的风险、周期、成本，可能存在其他形式上的权利人以及过户不能的可能等情况);
3、乙方自愿受让该不动产，并已于本协议签订前对该不动产的现状及其权源文件进行了核验和勘察，同意根据其核验和勘察后认知的情况受让该不动产，对该不动产的成新、质量、欠付税费、附属设备设施、权源等存在或可能存在的各种瑕疵不持任何异议，并自愿承担因该等瑕疵而造成的过户不能等法律风险，乙方承诺不因上述瑕疵向甲方主张任何权利或要求甲方承担任何责任;”
第二：我们有必要要求受让人承诺“自不动产交付之日起，乙方自行承担与不动产有关的一切费用、责任、风险和损失”(6.4条)，“按本协议约定自行办理该不动产的过户登记手续，并独立承担与过户有关的一切税费和过户不能的风险”(9.6条)同时还要进一步做出特别提示：“乙方确认，甲方已经按照一定的程序向乙方提供了与不动产转让的相关资料，并将其已知的有关不动产的全部情况全面告知乙方.乙方已对不动产实际现状进行了勘验。同时，甲方已根据乙方的咨询就不动产的有关情况向乙方做出了说明和解释。为签订本协议，乙方已经对不动产进行了充分和全面的调查和必要的了解，因不动产瑕疵造成的风险乙方自愿承担。”(第七条)，要求受让人做出进一步的保证与承诺。
举个很熟悉的例子：甲乙是婚姻关系,其后两人离婚,房产登记为甲,法院判决给乙, 乙依据法院判决将房产出卖给丙,现甲依据不动产登记簿将房产出卖给丁,谁对房产享有物权?
分析：法院判决给乙，这一判决生效时，物权即发生效力，乙为所有权人，原始取得(28条)。甲依据不动产登记簿将房产出卖给丁，系无权处分，丁是否能够取得所有权取决于物权的公示公信原则和民法善意取得的适用(106条);而乙依据法院判决将房产出卖给丙，(有人认为需在办理所有权移转登记后才能转让，我认为并非如此，变更后当然可以转让，但是不变更也不是不能转让，只是可能存在瑕疵，譬如乙和丙完全可以持法院判决书和转让协议向登记机关要求确认丙为新的所有权人，丁也可以依据对甲所有权的形式信赖和转让协议主张登记)那么在未办理登记转让的情况下，丙和丁谁能够取得所有权，就要看谁先登记了，在后的一方不能主张涂销在先登记，因为在先登记并无错误，均有法律上的依据(善意取得或合同)，如果丁取得所有权，乙可向甲请求侵权损害赔偿，丙则可以追究乙的违约责任。
因此，根据法院判决等法律文书取得的物权，我们在转让中虽然拥有合法的处分权，但是我们在处分该权利时可能存在以下情况：一个是受让人能够完全的取得物权，不存在任何第三人对该转让标的主张权利，但是由于欠交税费、违章建筑或其他原因受让人不能取得权属证书，对于这种情况相对比较好处理，我们可以要求受让人承诺对于我方披露的瑕疵放弃追究我方责任，独立承担不能过户的风险，尽管这个标的法律上不能发生物权的效力，但是事实上他已经取得了占有、使用和支配权;第二种情况是由于存在形式上的所有权人，也就是前面讲到的问题，存在形式上所有权人，这样这个受让人既不能取得法律上的物权，连事实上的物权的占有使用和支配权能都不能取得，这个时候他肯定要追究转让方的违约责任，转让人去追究非法处分人的侵权责任，但是如何防止自己的责任呢，也需要在转让协议中对于所有这些情况进行充分的披露与说明，在此基础上要求受让人自行承担有关风险，甚至可以将追究非法处分人侵权责任的请求权让渡给受让人去行使。
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引用法条
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