物权变动需程序规则 专家建议制定不动产登记法
导读:
物权法由十届全国人大五次会议通过并已施行。而物权法中公示原则、保护交易安全功能的发挥,都有赖于不动产登记制度的完善。虽然物权法规定了不动产登记的基本规则,但是登记制度非常复杂,涉及问题较多,尤其是物权法提出了统一不动产登记制度的要求,因此,关于不动产登记机关的设置、具体登记审查要件、登记人员的素质要求、登记错误的赔偿责任等,都需要通过专门的不动产登记法加以具体规定。
全国人大法律委员会委员、中国人民大学副校长王利明近日在接受记者采访时指出,我国需要制定不动产登记法。
物权公示体系相当分散
“不动产物权的设立和变动大都需要通过登记进行公示并完成。”王利明说,不动产登记,就是指经权利人申请国家登记部门将有关申请人的不动产物权的事项记载于不动产登记簿的事实。换言之,不动产登记是指登记申请人对不动产物权的设定、移转在专门的登记机关依据法定的程序进行登记。
在物权法中,登记制度首先是一种物权变动的公示方法。“所谓公示,是指物
权在变动时,必须将物权变动的事实通过一定的公示方法向社会公开,从而使第三人知道物权变动的情况,以避免第三人遭受损害并保护交易安全。”王利明说,就目前来看,我国的公示体系是相当分散的,公示制度存在不统一、不及时、不全面、不公开的问题,各个相关政府部门根据不同职能,分别行使登记职权。这既妨碍国家掌握物权的基本状况,更重要的危害是不能使交易的当事人通过公示全面了解物权的真实情况,从而使其不能掌握物权上是否存在负担等信息,增加了交易成本,也造成了实践中的一些欺诈案件。
在物权登记制度方面,我国颁布的规范性法律文件主要是部门规章,一些甚至是规章以下的规范性法律文件。由于这些规定是由不同地方、不同部门分别制定的,在内容上极不统一,不少规定之间存在着相互冲突矛盾的现象。有些地方规章已经按照物权法的规定,修改完善了其登记程序。但大多数地方,其规范性法律文件尚未依据物权法进行相应的修订和规范。有的地方甚至将不动产登记作为政府管理房地产市场的手段,而不是作为公示方法,并且,一些地方规定赋予登记机关较大的自由裁量的权力。例如,允许登记机关依职权直接进行房屋登记和注销权利人的登记,由此引发了不少争议。
“由于登记规则不统一,导致了物权法在适用中的作用大打折扣。这对于保障物权人的物权、维护交易安全和秩序是不利的。”王利明说。
物权变动需要程序规则
“物权就是指一个设立物权的合同加上登记。”王利明在阐明登记制度的重要性时说,如果只有设立物权的合同而没有完成登记,就不能认为已经产生物权,当事人之间只是形成了一个合同债权。因此,物权法需要靠一套完善的登记制度进行配套。因为,物权法主要调整有关物权的设立和变动所形成的民事关系,登记始终是与物权的设立和变动联系在一起的,没有登记,大多数物权就不能有效地设立也不能有效地变动。即使物权法规定得特别好,没有登记制度与其配套的话,物权法也是无法有效实施的。所以,王利明建议,应制定一部不动产登记法。
王利明说,物权法规定:“国家对不动产实行统一登记制度。”这是我国不动产登记制度中的历史性进步,它确立了统一登记制度的原则和方向。但我国在立法上尚未建立系统而完整的物权登记公示制度。只有制定统一的不动产登记法,才能够使统一登记的原则和规则具体化,使其具有可操作性。
“我国的物权法主要是从实体角度对不动产物权变动作出了规定,规定了登记机关的职责以及登记机关的赔偿责任,并确认了新类型的登记,如预告登记、异议登记等。这些都对登记行为的具体操作提出了一定的要求。但是,物权的变动不仅仅是实体问题,保障物权有秩序变动,完成物权变动的公示,还需要程序性规则。”王利明说,物权法虽然涉及程序性规定,但比较简略,缺乏可操作性。所以,尽管物权法已经出台两年,许多地方仍然没有按照该法的规定,来运用这些制度。
为了尽快实现统一不动产登记制度的目的,物权法授权地方性法规在法律、行政法规出台之前,先行规定不动产登记制度。
“但仅靠地方性法规是不够的,因为完全由地方各自制定不动产登记制度,导致各地进行不动产登记提供的材料、程序都不一样,不利于全国范围内统一的不动产市场的构建。因此必须要制定统一的不动产登记法,才能为登记制度的全面建立提供法律基础。”王利明向记者解释。
王利明建议,要认真总结已经颁布的规范性法律文件,并在条件成熟的时候将其上升为法律法规,建立完整的物权公示制度。
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