关于物权及其变动
导读：
登记过户是买卖合同所指向的房屋物权变动要件，而非合同本身有效成立的要件。《物权法》第15条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。”此外，《合同法》第135条规定：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。”可见，办理过户手续、转移房屋所有权是出卖人依据合同承担的义务，而非合同本身的生效要件，合同一经签订即已有效成立。另外，不履行合同构成违约，但未经非违约方请求，法院不得判处解除合同。
《合同法》第190条规定：“赠与可以附义务。附赠与义务的，受赠人应当按照约定履行义务。”该附加的负担仅为合同上的限制，并不能否认受赠人取得了赠与物的所有权。其次，即使赠与人在赠与合同中限制受赠人对于该赠与物的处分权，该限制不得对抗第三人。当然，对于受赠人违反赠与合同所附的条件的，赠与人可以追究其违约责任，甚至可以援引《合同法》第192条的规定(“受赠人有下列情形之一的，赠与人可以撤销赠与：严重侵害赠与人或者赠与人的近亲属;对赠与人有扶养义务而不履行;不履行赠与合同约定的义务。赠与人的撤销权，自知道或者应当知道撤销原因之日起一年内行使。”)行使法定撤销权撤销赠与合同并向受赠人主张返还赠与物，但是问题在于，如果赠与人不行使撤销权并未向受赠人追回赠与物，就不能否定赠与人的处分权。因此，即使在赠与合同中约定赠与物不得转让的，受赠人日后如若仍然进行了转让，该转让行为有效。实际就是说受赠人已经取得了赠与物的所有权，当然有处分的权利。
《物权法》第106条：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回;除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：受让人受让该不动产或者动产时是善意的;以合理的价格转让;转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”在效力待定的合同中，权利人对于合同不予追认的，则合同肯定归于无效，故只能产生缔约过失责任等其他责任形式，而非违约责任。
《物权法》第14条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”《物权法》第15条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。”《物权法》第18条：“权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供。”《物权法》第29条：“因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。”《物权法》第31条：“依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。”《物权法》第31条的意思是，物权人依据非法律行为取得物权的，其本身不需要强制登记，但如果要进行进一步处分的，必须先办理登记手续，然后再进行处分，否则不发生物权效力。
《合同法》第229条：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。” 即买卖不破租赁.
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引用法条
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