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    区分建筑物之基地使用权

      核心内容:在关于却分建筑物的基地使用权的问题上,法律是有一定的区别规定的,下文将会进行详细的法律分析,法律快车小编希望下文内容可以帮助到您。

      在我国,土地属于国家或集体所有,任何通过建造、购买等方式取得建筑物所有权的主体,不能自然取得对土地的所有权。所以,在建筑物区分所有的情况下,一般不存在着区分所有人共同享有对基地的所有权的现象。由于我国现行立法并未承认地上权,因此也不存在着各区分所有人区分地上权的问题。在实践中,通过土地使用权出租而形成建筑物区分所有的现象极少存在。

      一般来说,建筑物的建造者、开发商都是在取得宅基地的使用权,或通过出让、转让、划拨等方式取得土地使用权以后而建造建筑物的,建筑物建成后,其所有人只能对土地享有使用权。那么在区分所有的情况下,各区分所有人对基地究竟享有何种权利?根据土地和房屋的权利不可分离的原则,一幢建筑物即使被区分为不同所有者所有之后,建筑物所有权与土地使用权仍然是不可分割地联系在一起的,这意味着建筑物的区分所有人应当基于对建筑物的区分所有而享有对基地的使用权。

      尽管各区分所有人不能对整个建筑物享有共有权,但是对于基地的使用权而言,应当承认各区分所有人对其享有共有权,而不能仅仅承认第一层的所有者享有对基地的使用权。其原因在于:一方面,从物质形态来看,一幢建筑物是在基地之上建筑起来的,建筑物的各个楼层都离不开地面的支持,从这个意义上说它们都与基地不可分割;另一方面,我国法律所确认的建筑物与土地权利不可分离的原则是就整个建筑物与土地的关系而言的,也就是说,对整个建筑物的所有权与基地使用权是不可分离的,只要建筑物存在,建筑物的所有权是明确的,该建筑物所有人必然对基地享有使用权。既然整个建筑物的所有权与基地使用权不可分离,那么建筑物被区分为各个所有者区分所有以后,各个所有者根据其对建筑物某一部分所享有的所有权,当然应对基地使用权享有部分权利。如果仅承认第一层所有者享有对基地的权利,而否认二层以上的所有者对基地的权利,这与我国法律所确认的上述原则是相悖的。

      尤其应该看到,从实践来看,区分所有者在购买楼房时,一般都会认为其通过购买而享有的对各个楼层的权利都与基地使用权有不可分割的联系,而不仅仅是第一层所有者享有对基地的权利,甚至享有对作为建筑物附属物的庭院以及草坪等的权利,否则第一层房屋的售价应大大高出二层以上各层的售价,这显然与实际情况不符。

      各区分所有者都应当对基地使用权享有权利,任何一个区分所有者通过购买等方式取得对建筑物某一部分的专有权,那么就应自然享有对基地使用权的部分权利,而区分所有者转让其专有部分,其对基地使用权的部分权利也自然发生转移。任何区分所有人不得在转让其专有部分时保留对基地使用权的部分权利,也不得仅仅转让部分的基地使用权而保留其对该建筑物的区分所有权。如果整个建筑物发生毁损需要重建或者被拆除,应当确认各区分所有者都对基地的使用权享有权利。一方面,各区分所有者都对基地使用权享有共有权,另一方面,任何区分所有者以外的人都不应对基地享有权利。

      即使对建筑物原所有者或开发商来说,其在转移建筑物所有权给各区分所有者时,可以在合同中明确规定保留其对室外庭院、草坪、房顶平台及建筑物其他附属物等的权利,但不能在合同中规定其转让建筑物的所有权而仍保留对基地的使用权,也不得规定建筑物一旦需重建,只有他才享有对基地的权利。作出这种规定不仅违背法律的上述原则,而且极易造成对区分所有者的损害,所以对建筑物原所有者或开发商来说,如其已将建筑物各个部分出售给他人,而自己又非区分所有者,那么在房屋重建时,他不能对基地主张任何权利。

      必须明确建设用地的性质,是所有权、使用权,抑或租赁权。在我国,土地属于国家或集体所有。《土地管理法》第43条规定,“任何单位和个人进行建设,需要使用土地的,必须依法申请使用国有土地。”建设单位和个人必须首先依法取得土地使用权,才可能进行建设。当然,建设者可以首先以租赁的方式取得土地使用权,进行建设。不过这种现象在我国目前实践中并不多见。于是,区分所有人对建设用地所享有的主要是建设用地使用权。基地仅仅是建设用地的一部分,所以其性质亦然。

      有必要对地基费用的分摊进行分析。区分建筑物所占据的建设用地费用由各区分所有人依据其专有部分面积大小,按份分摊。建设用地使用权,其实只是区分所有人以按份共有的方式购买的财产权。地基利用权亦然。区分所有人对区分建筑物所占据的建设用地(包含基地)所享有的权利为按份共有的建设用地使用权,即建设用地的准共有权。区分所有人对基地的按份共有的准共有权有其特殊性,这种特殊性来源于基地与区分建筑物的依随关系(下文将会对此依随关系进行详细分析),区分所有人只能将其在基地中所有份额的权利与其建筑物区分所有权一并出售,并且其他共有人不享有优先购买权,同时,区分所有人对地基的处分不得损害其他区分所有权人的利益。

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