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    建筑物所有权之成员权行使的设想

      核心内容:建筑物的部分所有权的权利是成员所共同拥有的,那么在成员行使的过程中需要注意哪些问题呢?下文将会做出大胆的设想,法律快车小编希望下文内容可以帮助到您。

      1.在立法上明确业主自治,扩大自治权利,减少行政干预

      成员权的行使主要通过业主大会制度来实现,即成立业主大会,组建业主委员会,制定管理规约和业主议事规则、聘用物业管理公司或其他管理人等途径来实现的。其整个程序与过程,应充分体现民主自治精神。但由于我国现行的行政制度、法律制度的不完善,在成员权行使的过程中,往往受到行政组织的过多限制与干预。在物业管理市场管理制度设计上,赋予了行政组织过多过强的监督管理权力,如业主大会成立程序;业主大会备案规定;住宅专项维修资金的筹集、管理和使用等,成员权的行使都受到房地产行政主管部门,乃至社区委员会的限制与干预。这些限制和干预束缚了成员权的行使,影响到了业主自治的民主精神的发扬光大,带来诸多弊端。因此,在今后的立法上,要减少行政干预,赋予业主成员权的行使更多的自治与民主。

      2.明确业主大会的法律人格和当事人资格的规定

      根据《物业管理条例》的规定,业主委员会作为业主大会的常设执行机构,有权代表业主大会与物业管理公司签订物业服务合同及负责日常事务的管理实施。但条例中缺没有明确业主大会的法人资格,更没有明确其能否独立提起诉讼或应诉,能否独立取得权利或承担义务。因此,业主委员会代表业主大会在成员权的行使实践中,许多问题一直存在较大的争议。因此,今后应在相关的法律法规的制定或修订时,应明确业主大会的法律人格和当事人资格,使其代表全体区分建筑物所有人行使成员权能够真正置于法律保护的环境下,使全体区分建筑物所有人的共同利益得到完全的法律保护。

      3.健全业主大会内外部的监督机制

      业主大会的执行机构是业主委员会。全体区分建筑物所有人成员权的行使是通过业主委员会实现的。在业主委员会中具体代表全体区分建筑物所有人行使成员权的是业主委员会委员。但在现实中,业主委员会委员在其身份是具有双重性特征:作为业主委员会委员,其行为代表并维护全体业主的权益;但由于其从业主中产生,先天地还具有业主的身份,必然存在着个人利益。因此,如果缺少甚至缺失对业主委员会工作的监督机制,将会存在个别委员怠于行使全体区分建筑物所有人的委托,不认真履行委员职责,或做出因个人利益而有损于全体区分建筑物所有人共同利益的行为,如贪污、受贿、私分等行为。因此,为保障全体区分建筑物所有人共同利益,必须建立完善业主大会内外部的监督机制和权利救济途径。

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