开发商协议不能对抗物权法
导读：
核心内容：最近，某小区4幢的住户，因一楼破墙开店，闹出矛盾。楼上的人担心，开店以后会有噪音，而楼下的居民认为，当初在拆迁安置过来时，就谈好一楼作为门面房。对此，法律快车的小编通过咨询律师的得知，开发商与部分业主的相关协议不能对抗物权法，损害其他业主权益。
一、业主担心：破墙开店会不会很吵
苜蓿园大街南延工程今年底就将结束，届时某小区4幢的居民楼，将正对着大街。1楼住户最近都安装了卷帘门，准备工程一结束，就把住宅变成商铺。市民朱女士(化姓)住在2楼，她颇为担心，“我家卧室下面就是门面房，一楼开店肯定会有噪音。如果是开饭店，就更糟糕了，楼下肯定会有油烟飘上来。”
朱女士表示，这里是一处拆迁安置小区，房屋是住宅性质，楼下也一直是住人的。最近城管把一楼院落的违建拆除，还给各家统一装上了卷帘门。她觉得城管做法有问题，拆违建应该是无偿的，怎么能用“破墙开店”来弥补一楼的住户呢？
二、住户：为开店，我们等了20年
昨天上午，一楼临街的一排共有十几家住户，大部分已经装好了卷帘门。一楼住户承认，等道路正式通车，这里就会陆续开店营业。一楼开店是在20年前就定下的，这是当初拆迁时说好的。
据了解，一楼住户都曾是大光路的居民，当年他们都利用自家的房子开个小门面，1993年道路拓宽改造，他们面临拆迁，开发公司给出的补偿方案中明确，有门面、有营业执照的人能拿到新小区一楼的房子，将来可以继续开店做生意。可新小区的这排房子不临街，他们搬来后依然没办法做生意。好在这里终于修了一条路，他们都在盼着这一天。
“我们等了20年啊!当年我是20出头的大姑娘，现在都成中年大妈了，才盼来小店能重开，我容易吗?”沈女士一边说着，一边拿出当年的税务登记证，照片上她还是一个略显青涩的姑娘。
三、街道城管：认可一楼住户说法
一楼住户们都表示，会避免开餐饮店，减少对2楼的影响，他们会尽量挑一些干净，又不扰民的生意做，假如是出租，也会对房客有所筛选。
从光华路街道城管科了解到，一楼住户的说法属实，城管科正是考虑到这一情况，也为了街面整洁，才统一给各家安装卷帘门和门头。最近拆除各家的违建，不可能给补偿，但因为苜蓿园大街南延工程，把各家的院落征收了，所以各家得到少量补偿，这也是合法合理的。
四、法学专家：开发商协议不能对抗物权法
那么楼上居民担心店铺噪音扰民，这一问题能解决吗?据了解，在《物权法》颁布后，国家工商总局发出了通知，明确了将住宅改变为经营性用房的，需征得邻居同意才行。小编又咨询了工商部门，工作人员提醒，居民楼下开店，要多为楼上居民考虑，一楼住户履行相应的手续后，应该能拿到工商营业执照。
律师认为，将住宅用房改成商业性质，需要征得“利害关系业主”同意。整幢楼从2楼以上的业主，都可以认为是有利害关系的。未经这些业主同意，就破门开店的行为，违反了《物权法》的规定。虽然一楼业主拆迁时有特殊情况，但这是开发商、拆迁主管部门的问题，不能用其他个人、单位拆迁时的承诺，来对抗2楼以上业主的正当权益。他认为，如果走诉讼程序，对楼上业主有利。
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引用法条
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