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    共有人使用屋顶是否该向其他业主支付费用?

    【案情】

    1999年2月,广告公司购买张某自建房(高六层)的第六层,并办理了产权过户手续。同年3月,张某将该房屋的屋顶租赁给广告公司用于安装广告牌,双方约定,租金每半年支付一次,租赁期限永久。合同订立后,广告公司安装了广告牌,但从未支付过租金,张某直至2007年10月才主张租金。广告公司拒不给付,认为其作为共有人有权无偿使用屋顶且租金已过诉讼时效。2010年11月,张某起诉要求对方支付1999年3月以来的租金及逾期付款利息。

    【分歧】

    第一种意见认为,广告公司应当按照租赁合同的约定支付1999年3月至今的租金和逾期付款的利息。因为租赁合同属于诺成性合同,双方当事人就合同的条款达成合意,未违反法律、行政法规的强制性规定即依法成立有效,支付租金是承租人应当履行的合同义务,承租人不能以未支付租金作为合同无效或尚未生效的理由。且租赁合同系分期履行债务的合同,应适用《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》(以下简称《规定》)第五条“当事人约定同一债务分期履行的,诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”的规定,故张某的诉讼请求应当支持。

    第二种意见认为,广告公司无需支付租金和逾期付款的利息。合同双方当事人虽然就屋顶的租赁使用作了相关约定,但根据《中华人民共和国物权法》(以下简称《物权法》)第七十条和《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)第三条、第四条的规定,屋顶属于业主的共有部分,业主对该共有部分享有共有和共同管理的权利,业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要,可以无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分。

    第三种意见认为,广告公司应按照合同约定租金的5/6支付,且诉讼时效期间应从每一期租金履行期限届满之日起计算。因为《物权法》和《解释》均未明确规定屋顶属于共同共有还是按份共有,故应依据《物权法》第一百零三条、一百零四条的规定,按照份额支付使用费,且租金是租赁合同在合同履行中持续定期发生的债务,各期租金到期后,均为独立债务,不具有债的同一性和整体性,租金的诉讼时效不应适用《规定》第五条,而应适用一年的诉讼时效期间,从每一期租金履行期限届满之日起计算。

    【管析】

    笔者同意第三种意见。理由如下:

    一、虽然广告公司与张某签订了房屋租赁合同,系双方真实意思表示,合同真实有效,但根据《解释》第三、四条的规定,房屋屋顶属于业主共有,而非专属于顶楼业主,相关法律法规又未明确规定屋顶系共同共有还是按份共有,于是,按照《物权法》第一百零三条、一百零四条的规定,共有人对共有的不动产没有约定为按份共有或者共同共有或者约定不明确的,除共有人具有家庭关系等外,视为按份共有,按份共有人对共有的不动产享有的份额,没有约定或者约定不明确的,按照出资额确定;不能确定出资额的,视为等额享有。且广告公司使用屋顶做广告牌属营业性行为,并非基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要。由于作为业主之一的广告公司其所有房屋的产权面积仅占整栋房屋的1/6,张某房屋的产权面积占5/6,因此,该公司使用屋顶不符合无偿使用的规定,理应支付双方约定租金的5/6作为使用费。

    二、根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条的规定,延付或拒付租金的诉讼时效期间为一年,诉讼时效期间从知道或应当知道权利被侵害时起计算。同一债务分期履行是指某一债务发生后,当事人依照约定的时间分期履行,其债务系在同一合同项下约定对债务分期履行,在合同订立时即产生,并非在合同履行过程中产生,其债务为同一笔债务,而非不同笔债务,且该债务具有同一性和整体性。如当事人约定某一笔借款分期偿还,每期还款款项均为该贷款债权的组成部分,具有同一性和整体性。而租赁合同是继续性合同,租金是继续性合同在合同履行中持续定期不断发生的债务,各期债务履行期限届满后,均为独立债务,不具有同一性和整体性。租金如同工资、水电煤气费等均为定期给付债务,不同于分期给付债务。因此,支付租金约定的时间届满承租人没有履行给付义务,即视为出租人知道或应当知道权利受到了侵害,出租人请求支付租金的诉讼时效期间应从每一期租金履行期限届满之日起计算。因张某与广告公司房屋租赁合同约定的付款方式为合同签订后先付6个月租金,其余年底付清,每半年付款一次。依据该合同约定,1999年的租金应在1999年12月31日以前支付,从2000年开始每年的6月30日、12月31日之前分别一次性支付当年度半年的租金。张某直至2007年10月才向广告公司主张租金,故2006年6月30日之前的租金诉讼时效期间均已届满,不应支持,2006年7月1日之后的租金因张某主张权利导致诉讼时效中断,广告公司对此之后的租金有支付义务。

    三、张某主张逾期支付租金的利息应当支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定,一方当事人违约的应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任,故广告公司应按银行同期贷款利率支付2006年7月1日之后的租金利息。

    作者单位:江西省抚州市中级人民法院

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