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    二手房:二手房交易违约金该付给谁?

    [导读]

    房地产法是指对房地产关系进行调整的所有的法律、法规、条例等的总称。在处理房地产纠纷时必须按照房地产法律进行。

    遇到房地产纠纷怎么办?如何依据房地产法律维护自己合法的房地产权益?本文为您做了如下介绍:

    中国消费者报 余小静 张文章

    随着房价快速上涨,二手房交易中违约的情况逐渐增多。由于违约金与上涨的房价相比微不足道,于是,一些卖方以支付违约金为代价悔约。然而,守约的买方时常收不到卖方所支付的违约金,因为一些房产中介公司把大部分违约金充作中介费用了。近期,本报记者接到数起因房产交易违约引发的违约金归属问题的投诉。
    投诉回放
    卖方违约金被中介机构截走
    福建省福州市消费者杨先生日前向记者反映称,6月23日,他在福州南亚达房产地信息有限公司(以下简称南亚达房产公司)看中了一套房子,次日与卖方及南亚达房产公司签订了一份二手房买卖合同,并交了1万元的定金。7月17日,卖方表示拒绝履行合同,并把1万元违约金交给了南亚达房产公司。7月24日,南亚达房产公司通知杨先生结算费用。杨先生说,原以为能拿到对方的1万元违约金,可南亚达房产公司把卖方和买方的中介费、交易费、按揭服务费等共9460元全部从违约金中扣除,最后只给他540元的违约金。
    对这种做法,杨先生表示难以接受。他说,卖方违约,违约金应当交到买方手里才对,中介公司为什么收去?既然交易无法进行,中介公司为什么还要收取按揭服务费?为什么把交易的一切费用算在买方的头上?杨先生遂向福建省消费者委员会投诉。在杨先生与南亚达房产中介签订的房地产经纪合同的补充协议上记者看到,“甲乙双方签定本协议后不得改变上述转(受)让意向,否则属违约行为;违约方赔偿等同于定金额的违约金,交易过程中产生的费用及甲乙双方的佣金及服务费在违约金中扣除。”杨先生称,当时他没有仔细看条款,只是听中介公司人员含糊说,如果卖方违约,他能得到等同定金的赔偿。
    无独有偶,福州市消费者潘先生也向记者反映称,2月21日他与福州麦田房产有限公司签订了二手房买卖合同,并交了定金,后来因房价上涨,卖方宁愿交违约金也不卖房了。可他没有全额得到卖方的违约金,因为被福州麦田房产有限公司扣除了佣金、代办服务费共1万多元。
    记者分别与南亚达房产公司、福州麦田房产有限公司联系,对方均表示,扣取相关费用的条款已在合同中体现,他们并未乱收费。
    律师分析
    违约金理应交给守约方
    针对这一现象,福建长龙律师事务所黄律师分析认为,这是一些房产中介机构利用其优势地位,对消费者做出不公平、不合理的规定,其目的就是使自己在二手房交易中能“旱涝保收”。根据《城市房地产中介服务管理规定》第15条规定,房地产中介服务机构必须履行遵守自愿、公平、诚实信用的原则。房产中介机构用看似公平的条款,对违约方进行处罚,但事实上却侵犯了守约方的权益,违反了公平公正的原则。而且根据中介服务有关规定,中介方中介服务不成功,不得要求支付劳务报酬,只能收取从事中介活动的一些必要费用,如交通费。而违约金是对房屋买卖双方而言的,跟中介机构没有关系,违约金理应交到守约方的手上,而不是做为中介方的中介费用。
    此外,依据《合同法》第96条规定,当事人依照本法在履行期限届满之前,其中一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务,并主张解除合同的,应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的,可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。同时依据《担保法》第6章第89条规定,当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。黄律师认为,杨先生、潘先生对中介机构在中介服务不成的情况下仍收取佣金及其他服务费的情况,可申请仲裁或是上诉。
    消委会提醒
    签订合同时一定要看清条款
    以上几起投诉出现的情况是,违约金是向中介机构支付,而不是向守约方支付。对此,福建省消费者委员会投诉部副主任许歆认为,违约金归守约方是毋庸置疑的。但购房者在签订合同时,往往不细看条款就把字签了,这就造成很多纠纷。
    许歆提醒购房者,二手房交易的中间环节多,情况复杂,合同合不合法、合同有没有暗设霸王条款等都关系到消费者的切身利益,所以消费者在购房时,一定要看清合同,看不懂的条款须咨询律师或专业人士,一旦发生纠纷时,中介方往往会向有利于自己的方向解释。买房人在签订合同的时候一定要注意,责任不清的条款会带来很大的麻烦,在发生争执时中介公司的做法对自己不利的话,购房者一定要据理力争,积极寻求法律保护,维护自身权益。
    9月7日,记者从福州市工商局获悉,南亚达房产公司使用霸王条款,限制杨先生获得违约金,将中介方承担的经营风险转嫁给消费者,被责令改正违法行为,并处3000元的罚款。



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