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    房屋典权

      由于中国现有的房屋典权关系多是历史遗留下来的,因此,在处理典权关系时,应特别注意以下几个问题

      1、关于遗留房屋典权的确认问题。凡是在中国法律、政策允许的范围内的房屋典权关系,均应予以承认和保护。房屋典权关系在土改中已经解决的,不能变动。如,地主在农村的出典房屋确权给劳动人民的,典权关系消灭,原出典人现持典契要求回赎的,不应准许,已经回赎的,应当退回。地主在槭镇的出典房屋没有被没收,又没有超过回赎期间的,应保护其典权关系。

      2、关于典期和回赎权的认定问题。按照最高人民法院(关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见)第58条规定的精神,当事人之间约定有典期的,典期届满,出典人要求回赎的,应当准许。如果当事人约定回赎期的,出典人逾期不赎,或虽未约定回赎期但典期届满逾期十年不赎的,则出典人要求回赎的,不应准许,应视为绝卖,当事人之间没有约定典期的,出典人要求回赎的,一般应当准许。但从典权关系成立之日起三十年内未回赎的,出典人不得回赎,应视为绝卖。对当事人在典期内或典期届满后,约定延长典期的,应当准许。

      3、关于回赎典价的计算问题。这是审判实践中比较棘手的一个问题。笔者认为,考虑到物价因素及历史因素,出典人回赎房屋的,一般应以实物来计算回赎典价。具体做法是:先计算出典权设定时典价能购买房屋或其他实物的数量,然后将相同数量的房屋或其他实物折合成现金,该现金即为回赎典价。例如,在典权设定时,四间房屋的典价为500元人民币,该典价在当时能购买二间房屋,若现在这两间房屋能折合2000元人民币,则出典人应以2000元人民币回赎房屋。按照最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见》第120条的规定,承典人要求出典人高于原典价回赎的,一般不予支持。以合法流通物作典价的,应当按回赎时市场零售价格折算。应当指出,这里所指的原典价,应当是用实物折算后的典价,而不是承典人最初支付的典价。也就是说,承典人不能要求出典人以高于用实物折算后的典价回赎房屋。

      4、关于出典人要求回赎房屋,而承典人又无房可住的处理问题。笔者认为,对于这个问题,应根据实际情况,结合民法的基本原则加以处理。如果出典,人不缺房住,则可以将出典房屋全部或部分找贴卖给承典人,或回赎后租赁给承典人,如果出典人亦缺房居住的,则可以回赎部分房屋,或回赎全部房屋,然后租赁给承典人部分房屋。总之,对这类问题的解决,切忌一刀切,以维护公民生活的安定。

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