个人房贷:房贷松绑了?
导读:
近日,各地传来部分银行首套房贷利率下调的消息,旋即引发有关政策松绑、影响房价继续探底的猜测,笔者不以为然。
首先,调整的范围和幅度都很小,只是“部分”、“小幅”下调,比如深圳主要是部分原本涨至1.1-1.2倍的银行,回调至1.05倍;个别原本在深圳房贷市场中占比不大的股份制银行,恢复到基准利率。
其次,下调的前提是之前一年多的连续上涨,而今只能算是“适度回调”。去年四季度以来,贷款难批、利率走高是常态,各银行的首套房贷利率,由之前的7折,一路提高到按照基准利率上浮10%-20%,最高甚至上浮30%,早已远超政策规定的下限,银行趁机优化贷款结构、提高利润率的目的明显。
再次,就“小幅回调”的原因,看似是因为日前央行下调存款准备金率,解放出了部分资金,但实际上即便银行内部人士也坦言主要是“利率战”的结果——— 成交极度低迷,接不到单,银行下调一点利率,以保证一定的业务量。其实,虽然下调了存款准备金率,但一是幅度小;二是之前连续3年10次上调,尚处高位;三是其他控制流动性的政策都无变化,如银行仍面临75%的季末存贷比考核压力,放贷口子依然要紧绷,并不会因宏观政策的这点松动而转变。
再回顾前几轮市场,炒家的逻辑是用少量的首付款去撬动大量的贷款,低买高抛;长线投资的逻辑是赌房价长期上涨,房价涨幅始终大于贷款利率。也就是说,促动房价大涨的投机或投资,其活跃的条件是由“低首付、低利率”带来的“高杠杆”效应。而今,虽然房贷利率有所回调,但“首套房最低首付3成、二套房最低6成、三套及以上停贷”的规定仍是史上最严,而且即便以现在的1.05倍利率计算,首套房贷款利率也达到7.4%。
可见,无论看现状、求原因,还是从可能性影响来倒推,都不宜对而今房贷利率的下调过分解读,这只不过是在之前过高的基础上适当、小幅地回调,远非银行钱袋子就此松绑,更不足以改变房价现行走势。
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